據(jù)金永軍介紹，2020年上交所推出了首單住房租賃專項公司債，重慶龍湖地產(chǎn)融資規(guī)模50億元，用于上海、南京等一二線城市的公寓項目建設(shè)。
金永軍表示，目前上交所已有20多家大型的房地產(chǎn)企業(yè)以及十多家輕資產(chǎn)的住房租賃企業(yè)積極到市場進行融資。住房租賃專項公司債目前擬發(fā)行的金額超過1000億，資產(chǎn)支持證券擬發(fā)行的金額超過500億。
金永軍還提出，不動產(chǎn)的金融創(chuàng)新領(lǐng)域，2020年主要集中在資產(chǎn)證券化。第一是以優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)作為標(biāo)的物業(yè)，做成CMBS，類REITs產(chǎn)品，以及在證監(jiān)會的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下一級探索公募的REITs產(chǎn)品;第二是租賃物業(yè)的證券化產(chǎn)品;第三是供應(yīng)鏈證券化產(chǎn)品。這三部分是上交所2020年在住房租賃的ABS市場重點發(fā)展的方向。
東方金誠首席分析師徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，近年來房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化融資工具單數(shù)和規(guī)模較快增長，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不斷豐富。展望2020年,在政府大力推進住房租賃市場、鼓勵REITs和資產(chǎn)證券化的政策指引下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將迎來更大的發(fā)展。
但問題仍然存在，深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，到今年5月為止，我國住房租賃行業(yè)購買回報率仍較低，一線城市商品住房租賃回報率不足2%，考慮到融資、配套、管理、運營等，甚至可能不盈利。而REITs介入有望解決這一困境。
嚴(yán)躍進表示，租金回報率的提升，有很多渠道，一個很重要的渠道就是讓租賃和購房的差異減少。這樣才能真正形成更忠實的租賃客戶，其收益才會提高。
證券化方面，更主要的是要強調(diào)租金收益的穩(wěn)定和成長性，對于相關(guān)房企來說，積極做證券化創(chuàng)新，同時鼓勵形成長期租賃合同，這樣對于穩(wěn)定租金也有積極作用。
將長租列為集團戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)后，龍湖集團旗下的冠寓擴張迅猛。
5月18日，龍湖集團董事長吳亞軍與農(nóng)業(yè)銀行董事長周慕冰會面，共同探討了龍湖長租公寓業(yè)務(wù)與農(nóng)行不良資產(chǎn)處置相互結(jié)合問題，今后，龍湖“冠寓”將得到農(nóng)行的政策支持。
除了龍湖，萬科、碧桂園、恒大等超級房企也已入局長租公寓，并展開激烈角逐，規(guī)模競爭已開始。
金融也在為長租助力。5月23日，上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心副總監(jiān)金永軍在2020金融論壇上表示，為促進房企轉(zhuǎn)型發(fā)展，拓展住房租賃市場，新的投融資方式應(yīng)運而生。
目前，多家房企在租賃金融領(lǐng)域紛紛試水，已發(fā)行或擬發(fā)行多款租賃證券化產(chǎn)品。
租賃規(guī)模為王
地產(chǎn)公司作為長租公寓領(lǐng)域的一支重要力量，近年來不斷加大在長領(lǐng)域的布局力度，其中萬科、龍湖、碧桂園、恒大擴大規(guī)模勢頭迅猛，動作頻頻，各自的模式卻有所不同。
較早開始長租公寓業(yè)務(wù)的房企，主要通過塑造自有品牌進行輕擴張，并結(jié)合一定比例的重資產(chǎn)，自持用地。其中萬科和龍湖目前規(guī)模靠前。以布局早的萬科為例，長租公寓被視為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略的一個重要環(huán)節(jié)。
據(jù)萬科2017年報數(shù)據(jù)顯示，萬科長租公寓品牌“泊寓”已覆蓋全國29城市，開業(yè)房間數(shù)超3萬間，獲取房間數(shù)超過10萬間。萬科董秘朱旭表示，今年萬科計劃新獲取10萬間以上的租賃住房，新開業(yè)5萬間以上。
依托龍湖集團綜合實力，龍湖冠寓積極打造長租公寓生態(tài)圈，現(xiàn)已布局全國17個一線及領(lǐng)先二線城市，開業(yè)逾1.5萬間房量。
除了改造源，萬科還通過城中村綜合整治及租賃運營業(yè)務(wù)，加快擴張;此外，萬科在幾個一線城市拿了好幾幅自持地塊。
龍湖集團與萬科發(fā)展長租的模式相近，從2016年涉足長租公寓開始，龍湖推出長租公寓“冠寓”品牌，開啟“二房東”模式。“冠寓”近兩年擴張迅速。
碧桂園是另外一種模式：通過盤活集體租賃用地，打造長租城市。碧桂園還深耕城市群內(nèi)二線城市的長租。5月5日，碧桂園長租公寓BIG+碧家國際社區(qū)莞深品牌發(fā)布，繼上、廣、深等一線城市，及武漢、廈門等熱點二線城市后，又迅速進入了東莞的長租公寓市場。
目前房企長租公寓都提出了規(guī)模化的目標(biāo)，萬科提出對標(biāo)德國排名第一的公寓品牌，房間數(shù)量為30萬間;龍湖集團曾表示，至2020年公司將從長租公寓業(yè)務(wù)獲取超20億元的租金，并進入行業(yè)前三。
碧桂園則提出了3年100萬間的計劃。恒大雖然沒有提出具體數(shù)字，但從大手筆的租賃融資來看，其未來規(guī)模也不會小。
從目前規(guī)模來看，目前萬科與龍湖走在租賃市場的前列，卻也面臨來自碧桂園、旭輝集團、招商蛇口和中駿集團等規(guī)模房企強勢入局的挑戰(zhàn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，對于租賃企業(yè)來說，獲得資金支持，可以增加房源的供應(yīng)量。在長租公寓初始階段，仍是規(guī)模為王，跑馬圈地是必要策略，畢竟這是一門依靠租金現(xiàn)金流的生意;而且，規(guī)模為王實質(zhì)是品牌第一的概念。通過規(guī)模擴張發(fā)揮市場品牌影響力。
但他也提醒，若資金投入很大，短期內(nèi)孵化不出優(yōu)質(zhì)的租賃品牌，可能會出現(xiàn)類似招租效果不好的狀況。
借力租賃金融
各大房企在其規(guī)模不斷“攀高”的同時，金融的作用不可忽視。但與此同時，租賃市場也面臨拿房成本更高、盈利模式不清晰等問題。
龍湖在3月21日發(fā)行了第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率為5.6%，這使其成為國內(nèi)首個嘗試住房租賃專項債券的地產(chǎn)公司。
責(zé)任編輯：秦皇島房產(chǎn)網(wǎng)小編
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