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房地產開發與銷售的背離會持續多長時間

來源:秦皇島房產網 發布于 2019-12-09T16:46:02 點擊:42

  相比商品房銷售增速不斷下滑,2016和2017年,城市地價高企,300城土地樓面價同比分別增長40%和26%,溢價率分別達到43%和29%。統計局的解釋是“土地購置費分期付款的,應分期計入房地產開發購買”。根據土地收支管理規定,“分期繳納全部土地出讓價款的期限,原則上不超過一年”。實際上,只有在逼近后期限時,開發商才繳納土地出讓價款。換言之,土地購置費反映的是大約一年前取得且在當期計入購買的土地價值。2017年,全國土地成交價款創下歷史新高,增速(49.4%)創2010年以來新高。由此,去年土地購置費攤余到今年,就體現為今年1至4月開發購買高增長。
  2017年三、四季度土地出讓占全年比重超過60%。由此,上年土地購置費攤余對開發購買的支撐也將體現在今年,因而今年開發購買將持續景氣。除土地購置費因素外,開發商“搶跑”和“收割市場”,也是開發購買超預期增長的原因。一方面,今年以來樓市調控繼續收緊趨勢明顯,限購限售范圍擴大,“限價+搖號”成為調控標配;另一方面,抑制居民杠桿、控制資金流向樓市成為監管重點,銀保監會更已將這兩者列入年度十大工作重點。因此,開發商資金回籠困難。統計局數據顯示,1至4月開發商資金來源增速2.1%,創2016年以來新低。
  與此同時,2016年以來開發商銷售“排位賽”異常激烈。希望借助高周轉維持“千億級別”的房企今年有30多家,比2017年翻倍;在TOP 100房企中,今年銷售目標基本都要增長30%以上。由此,基于提高市占率的目標,開發商有加快推貨和周轉的訴求。客觀看,2016年、2017年開發商儲備土地迅速放量,300城土地出讓金分別達到2.9萬億和4.06萬億,同比分別增長31%和50%,2017年更刷新紀錄。但進入2020年,銀行信貸資金全面收緊,就連2017年還算暢通的信托、資管等通道資金也被全面堵塞。
  目前,開發商資金來源中,占比近20%的國內貸款自2016年3月以來首現負增長(1至4月下降1.6%)。同時,由于按揭貸款規模在緊縮(1至4月下降6.7%)、實際投放連續半年負增長,且利率連續16個月上浮,加上首付款控制消費貸,“限價+搖號”降低預售申請和開盤進度等因素,2017年占比達51%的其他資金(主要是銷售回款),未來對開發商現金流支撐的力度下降。資金面緊縮和調控升級等因素,客觀上在倒逼開發商加快周轉速度。難怪碧桂園從土地摘牌到開盤5.2個月的周轉速度,盡管已是業內快,卻還未達到集團高周轉的需要,近期提出進一步加快周轉的要求。
  本輪樓市回升的主場在三四五線城市。2016和2017年,全國680多個三四五線城市商品房成交量占比分別達64%和70%,比2015上升13和19個百分點。2015和2016年,300個城市中三四五線土地出讓占57%,2017年升至60.5%,今年1至4月突破70%。考慮到300個城市以外的其他城市都是四五線城市,全國三四五線城市商品房銷售及土地成交占比實際上更高。今年以來,“去庫存”重點轉向四五線城市和縣域,這催生了三四線樓市行情的棚改貨幣化(即PSL,抵押補充貸款)在1至4月放量,但3萬億余額已觸頂。
  近期,國家明確以專項債漸進取代PSL,推進棚改投融資。監管層嚴厲控制地方債務,PPP、產業基金等涉及地方政府違規舉債的已被清理。因此,無論貨幣創造、投放規模,還是閉環運營,納入政府預算且受嚴格監管的專項債,遠不能與PSL刺激棚改的效果等量齊觀。因此,未來棚改將更注重公共服務“補欠賬”、新型城鎮化,而非激發市場需求。
  正是基于對三四五線樓市前景謹慎的判斷,各大房企都抱著“搶跑”收割市場的心態,希望盡快回籠資金。1至4月,全國房屋新開工面積51779萬平方米,增長7.3%,盡管增速比1至3月降了2.4個百分點,但增速依然是近一年來的高點。而同期房地產開發企業土地購置面積為5412萬平方米,同比下降2.1%。
  從土地購置費攤余到今年、棚改繼續保持在高位、四五線和縣域去庫存,以及近期各大城市加速供地,開發商“補庫存”和收割市場動力強勁等因素來看,相比商品房銷售增速不斷下滑,今年房地產開發購買增速將在高位平穩運行。當然,房地產供給側改革如火如荼,如集體土地入市、舊改和盤活存量、新增供地轉向租賃、小城鎮建設和農村危房改造、鄉村振興等,也在維持開發購買體量。據此可判斷,土地溢價率下行、開發商拿地積極性下降,“去杠桿”下棚改資金支持力度開始減弱,三四線樓市回升接近尾聲,明年開發購買增速將顯著下行。

責任編輯:秦皇島房產網小編

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