2020年樓市下半場，房企的高周轉(zhuǎn)之路能否順暢?誰將會在這場激烈的目標(biāo)“搏弈”中勝出?
進入7月，多家機構(gòu)陸續(xù)發(fā)布房企上半年的銷售等行業(yè)排名。各家榜單無一例外都呈現(xiàn)出行業(yè)“集中化”的趨勢，無論是銷售規(guī)模、土地儲備還是資金，流動導(dǎo)向更加明顯。
克而瑞半年度榜單就顯示，上半年TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。集中度達到歷史新高度，TOP100房企行業(yè)占比上升至69.3%。其中TOP10房企銷售在百強中占比達到43%，對應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比更是達到了53%;TOP30以后房企動力稍弱，銷售金額集中度顯著高于新增貨值，未來“強者恒強”格局將持續(xù)發(fā)酵。
對于下半年的房企搏弈，歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在融資不暢的背景下，房企追求規(guī)模增長，唯有高周轉(zhuǎn)才是“助推器”。快購買、快開發(fā)、快銷售、快回籠是房企高周轉(zhuǎn)的“四把快刀”。
同策咨詢張宏偉預(yù)計，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，下半年更多房企可能會放棄自己的價格“底線”，甚至?xí)衅髽I(yè)因為資金兌付壓力而主動降價銷售。
房企融資維持低位
根據(jù)同策研究院監(jiān)測，2020年6月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計506.85億元，雖然環(huán)比5月(451.17億元)增加了12.34%，但5月房企融資出現(xiàn)“驟降”。目前房企融資總額依然低位運行，不及去年水平。
尤其是企業(yè)外債，由于發(fā)改委限制境外發(fā)債購買境內(nèi)房地產(chǎn)，房企提前“蓄水”的重要渠道被切斷。
同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月份共有5家房企完成9筆融資，監(jiān)測房企發(fā)行公司債融資總額為187.57億元，環(huán)比增加221.48%，融資總額占比36.97%。融資金額雖較上月呈現(xiàn)較大幅度上升，但多為已過審公司發(fā)行的第二期、第三期公司債券，實際新增發(fā)債數(shù)額并不樂觀。
與此同時，境外發(fā)債環(huán)境更加嚴(yán)峻，6月境外發(fā)行占比進一步走低。6月發(fā)行的公司債中，境內(nèi)發(fā)行161.10億元，境外發(fā)行26.47億元人民幣，境外發(fā)行占比僅為14.11%(5月境外發(fā)行占比31.45%)。
后續(xù)融資的難度只增不減。張宏偉直言，住建部等部委的樓市嚴(yán)查行動會影響下半年的銷售預(yù)期，進而影響房企回款速度。預(yù)計接下來房企資金面將越來越緊張。
融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁、東南區(qū)域總裁王鵬在媒體懇談會上接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，企業(yè)無論大小，資金永遠是第一位的。
某TOP10房企內(nèi)部人士也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，即便項目利潤轉(zhuǎn)負，也要搶現(xiàn)金流。而該房企區(qū)域老總面對記者問及的“下半年業(yè)績目標(biāo)”，則諱莫如深。
下半年或現(xiàn)主動降價
在此情況下，房企究竟該如何運作，保證今年業(yè)績底線?
張宏偉告訴記者，預(yù)計2020年三季度，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，更多房企可能會放棄自己的價格“底線”，甚至?xí)衅髽I(yè)因為資金兌付壓力而主動降價。
不過，安居客首席房地產(chǎn)分析師張波認為，房企主動降價出現(xiàn)的區(qū)域可能會增加，但“大幅降價”的情況不太可能大規(guī)模出現(xiàn)。
房企主動降價或出現(xiàn)在以下幾類情況：第一是主要依賴一線城市去化的衛(wèi)星城，限購政策持續(xù)從嚴(yán)，導(dǎo)致購房人群大量減少;第二是部分三四線城市受棚改政策變化影響，去化變慢引發(fā)降價;第三是由于房企自身原因，這類情況較為復(fù)雜，包括資金壓力或銷售業(yè)績壓力等多種因素。
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，中小房企的應(yīng)對之策可以有四個方面：
有些小而美的房企具有獨特的產(chǎn)品市場競爭力，在三四線城市屬于本地龍頭房企，既便是全國性大房企進入也不懼競爭，依然可以繼續(xù)發(fā)展;缺乏競爭能力、但有土地資源的中小房企，則可以尋求與大房企合作開發(fā)，減少經(jīng)營風(fēng)險，降低負債;而一些既無獨特能力又無土地資源的房企可以繼續(xù)下沉，在三四線城市做不了老大，到五六線城市或許可以做大。
“后，實在不行，就應(yīng)該選擇退出房地產(chǎn)開發(fā)，早退比晚退好。轉(zhuǎn)向地產(chǎn)基金等方面更好，畢竟開發(fā)商到這一領(lǐng)域，既熟悉開發(fā)流程，又積累了一定人脈積累，也懂開發(fā)商的痛。”歐陽捷表示。
不過就購買區(qū)域而言，融創(chuàng)中國東南區(qū)域集團副總裁楊貴司認為，隨著中西部城區(qū)樓市政策收緊、市場風(fēng)險加大，房企購買也會逐步趨于理性。隨著近一年市場的降溫，東部二線城市土地市場也從高位回落，由于整體經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)好、人口需求充足，房企可以適當(dāng)考慮加大對東部優(yōu)質(zhì)二線城市的購買力度。
高周轉(zhuǎn)仍是王道
相對于“選擇型”的解題之法，房企還可選擇策略性的辦法。
“現(xiàn)在房企要想持續(xù)保持ROE(凈資產(chǎn)收益率)，提高杠桿已然不太可能，唯有不斷提高周轉(zhuǎn)率。”同策咨詢張宏偉表示，而提高周轉(zhuǎn)率，只有加快出貨。當(dāng)核心城市因為限價和銷許難，房企只能退而求其次，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市尋求周轉(zhuǎn)率。
歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在融資不暢的背景下，房企追求規(guī)模增長，唯有高周轉(zhuǎn)才是“助推器”。快購買、快開發(fā)、快銷售、快回籠是房企高周轉(zhuǎn)的“四把快刀”。
楊司貴就告訴記者，融創(chuàng)加快了去化速度和資金回款力度，確保未來發(fā)展有足夠的資金來支持。
與此同時，王鵬認為，土地供應(yīng)會越來越稀缺，這也意味著土地價格會一直高企。融創(chuàng)東南區(qū)已經(jīng)有近兩年的沒有參與公開招拍掛，為的就是要保證商品房銷售端保持長期穩(wěn)健的增長。
楊司貴同時表示，盡管上半年收并購拿地有所降溫，但考慮到土地成本不斷上升、三四線市場風(fēng)險加大的等因素，未來收并購仍將是部分房企拿地的主要方式。為了應(yīng)對當(dāng)前金融緊缺的情況，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)仍是市場的主流選擇。
在各地樓市調(diào)控趨密趨嚴(yán)、融資收緊的背景下，2020年上半年，規(guī)模房企的日子并不好過。但各機構(gòu)發(fā)布的上半年房企銷售業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)的集中度進一步加劇，“強者恒強”格局將持續(xù)發(fā)酵。
在趨嚴(yán)調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模增速正逐漸下滑。與之相對應(yīng)的，房地產(chǎn)行業(yè)加速集中，而推動行業(yè)規(guī)模加速集中的高周轉(zhuǎn)模式，在政策輪番加碼下正在經(jīng)受考驗。
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