房地產年中考： 行業分化加劇，資金壓力上揚， 國信證券(002736,股吧)的統計數據表明，2017年，中國房地產銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為16.9%、24.1%，較2016年末分別提升了4和5.2個百分點，但對比美國的市場集中度，尚分別有6.7和9.1個百分點的差距。
但2020年1~6月，中國TOP5和TOP10市場集中度進一步提升至21.37%和29.72%，已經接近美國水平。
行業三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再刷新銷售紀錄。今年上半年，碧桂園已實現合同銷售金額4124.9億元，萬科實現3046.6億元，恒大實現合同銷售額3041.8億元，此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。
一家在港上市的房企融資負責人對第一財經表示：“今年上半年，房企融資較大，綜合融資成本也有所上漲，較去年提高約2~3個百分點?，F在基本只有龍頭房企能拿到錢，融資的集中度提升將反哺規模提升。”
資金壓力下土地市場降溫
如果說市場的逐步降溫對于房企的影響是緩慢呈現的，那么資金的收緊則是房企眼下的困局。
“今年平均融資成本至少增加2%，你看今年土地拍賣市場，就明顯冷清了很多。”旭輝集團副總裁兼財務中心總經理楊欣告訴記者。
從土地購買節奏看，近期的土地降溫可見一斑。今年7月，蘇州（樓盤）7宗經營性土地進入限時競價階段，其中三種居住地塊未拍先流拍。該批地塊為蘇州市今年集中掛牌的第二批土地中的一部分。此前，蘇州土地市場曾一度火爆，如今導致多家開發商因為拿地過高一直項目滯銷。
在合肥，近2月有5宗居住土地流拍，曾經的樓市“四小龍”之一合肥，讓很多地產商深陷其中。“我們在合肥的項目一直捂在手上，開盤就虧損。”一位禹洲地產內部人士告訴記者。
“融信的債券到期，我們也幫他們找一些中小銀行進行對接，希望城商行可以買一些債券，但是難度很大。”一位券商機構客戶經理告訴記者。
此前，有一些小銀行依舊在監管下進行委托貸款操作，希望幫一些地產商融資。記者了解到，即便是TOP5地產商，也通過這樣的高融資方式進行融資，具體金額超過10億。
“新力地產的很多項目也在尋求地產基金介入，但是我們評估后覺得銷售并不樂觀，不敢輕舉妄動。”一位地產基金從業者告訴記者。
根據Wind資訊此前的統計，目前A股房地產2017年凈負債率超過200%的房企分別有：泛?？毓?000046,股吧)、華發股份(600325,股吧)、中南建設、金科股份(000656,股吧)、綠地控股(600606,股吧)等，H股凈負債率超過200%的房企有佳兆業。
根據申萬宏源的一份報告，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2020年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2020年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。
海通證券(600837,股吧)債券研究員姜超宏認為，伴隨企業間分化越來越明顯，融資潮水過去后，個別企業的信用違約概率增加。
經過了前兩年的大肆擴張，目前許多房企已然感受到運營的莫大(博客,微博)壓力，從而不得不以價換量加速去庫存。“我們預計今年第四季度會是一個低谷，那個時候可能土地市場將進入冰點，也是一個窗口期。”一位地產高管告訴記者。
責任編輯：秦皇島房產網小編
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