警惕樓市租賃泡沫，在長租公寓成為風口之后，關于市場消化的問題開始被關注。數據顯示，目前全國已有千余家長租公寓企業，涉及房屋數量約200萬間，包括貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領等在內的市場專家近日公開示警，通過增量的開發完成租賃供應的形式并不應該是常態，把租購并舉當成以租代購，把租賃支持性政策簡單等同于金融支持開發，成為了資本與資源迅速進入這個市場的主因，面對人口遷移、供應配套不健全等問題，市場需要警惕租賃泡沫。
值得注意的是，在國家明確發展住房租賃市場特別是長期租賃的背景下，眾多房企搖身一變成為“包租公”，做起了長租公寓的買賣。據不完全統計，目前已有20多家百強房企啟動長租公寓中長期發展戰略，并在長租公寓領域動作頻頻。有分析人士認為，預計接下來將會有更多房企轉戰長租市場。
以萬科為例，該公司于2014年率先試水長租公寓領域，相關業務自2015年進入擴張階段。公開資料顯示，萬科在2015年單獨成立了租賃公寓業務部發展長租公寓，隨后開始在幾個重點城市進行嘗試。進入2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，制作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等，并統一為“泊寓”品牌。
萬科集團副總裁、董事會秘書朱旭在今年博鰲（樓盤）·21世紀房地產論壇第18屆年會上表示，萬科在2014年開始進入長租領域，現已在全國開發長租公寓16萬間，目前已經開業的公寓有4萬間。
“房企在長租公寓領域布局，可以形容為不得不為之。”張波分析稱，租賃作為房企下一個十年競爭的第二跑道，各大品牌房企沒有任何理由放棄“參賽權”，房企布局長租公寓多是為長遠發展考量，并非著眼于眼前的盈利空間。
“從布局長租公寓領域的企業來看，開發商動作更為猛烈一些。除開發商以外的參與主體大多以輕資產為主，而開發商則是輕重資產結合、重資產為主。此外，開發企業在租賃市場中爭奪自己的市場份額，對于企業轉型而言也是一個非常重要的方向。”張宏偉如是分析。
此外，盈利能力問題是長租公寓繞不過的話題。
“在長租公寓領域，房企的主要優勢在于資金實力和品牌影響力，但存在和其他長租公寓運營方同樣的困惑，即自建或收購的成本較高、資金回流周期長、收益率普遍偏低等問題。” 張波對北京（樓盤）商報記者說道。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，目前租賃業務的發展，其實主要是供給端的概念，而需求端其實還沒有真正跟上來。
“所以從這個角度看，對于供給端來說，各類優惠政策和資本購買，往往會刺激增加供應，但是未來是否可以持續，其實也是有疑問的。”嚴躍進補充道。
張波分析認為，未來5-10年，中國長租公寓市場份額占據租賃市場10%以上比重將是大概率事件，長租公寓萬億級市場中，龍頭公司市值達到千億規模亦值得期待。不過，從目前來看，長租公寓市場的回報率的確不太如人意，尤其是近兩年運營方獲取的房源成本往往較高，房企拿到租賃地塊的成本也較高，這些因素對于長租行業的長期發展的確不利，需要在政策、稅收以及資金層面給予更多傾斜。
警惕租賃泡沫
在長租公寓發展得風生水起之時，業界對于住房租賃市場的風險預測——“租賃泡沫”論，也越來越多被提及。
“當下的市場絕對不可能通過增量的開發完成租賃供應，但目前市場就是這樣做的。另外，把租購并舉當成以租代購，把租賃支持性政策簡單等同于金融支持開發，都是租賃市場的誤區。” 在楊現領看來，隨著潛在住房供應越來越少，租賃人口往城市里面遷移，租賃作為一個強剛需，取決于周邊配套和交通便利性等，導致今天租賃需求結構和供應結構正在發生很大的錯配。他擔心，在政策的激勵下，大量企業短時間內集中涌入住房租賃市場。而需求端問題未能解決，一些租賃企業的房屋空置率較高，租賃崛起到租賃泡沫也就一兩年時間。
值得一提的是，大部分專家對“租賃泡沫是租賃市場發展必由”的觀點持肯定態度，但在租賃泡沫何時來臨的時間問題上，與楊現領的觀點存在一定出入。
張波分析稱，國內租賃房源目前還遠未到所謂的房源過剩，所謂的空置率較高情況的重要原因無非兩個，一類是產品不對路，另一類是租金不對路。這里面很大情況可能是對于用戶需求調查不夠深入所致，例如在北京、上海等一線城市，大量用戶租賃需求是以小戶獨居為主，如果市場上大量出現大面積戶型則可能較難迎合用戶需求。
責任編輯：秦皇島房產網小編
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