銷售為王 房企管理架構之變，隨著各地政策加碼、貨幣政策收緊，以及棚改貨幣化逐漸退出，房企正面臨嚴峻考驗。就在此時，一些開發商開始選擇“修煉內功”。包括萬科、龍湖等品牌房企在內，一些開發商開始著手調整企業管理平臺架構，與之相關人才及薪資等也隨之作出相應調整。這些調整的背后除了應對業務板塊變化外，核心無疑是圍繞營銷工作而展開。
實際上，市場的變化正在深刻影響著開發商們。自從棚改貨幣化將逐步退出的消息發布以來，地產股接連下挫。與此同時，中美貿易戰也給國內經濟帶來不確定因素，加上此前貨幣政策趨緊，房企融資陷入瓶頸，地產企業的壓力正在不斷累積和持續。
“面對困境，房企正在努力調整，以尋求突圍。”一位樓市觀察人士指出，在資本市場方面，除了采取股份回購等方式提振購買市場信心的同時，一些企業已經開始著手對企業內部管理平臺進行調整。而這些企業調整核心目標很可能將圍繞著營銷來展開。
供職于一家品牌房企的銷售人士向北京（樓盤）商報記者透露，現在一二線城市調控政策很嚴，公司對三四線城市要求格外高，要求這些地方公司盡一切可能加快項目周轉的速度，保證企業的資金回籠。公司高層開會基本上重點問題就是公司哪些城市的哪些項目有開盤入市的可能，回款周期是多久。對于一二線城市，公司下半年的期望值也有所提高，甚至原本再想等等的一二線城市的重點項目也開始加快推進，下半年開盤幾成定局，關鍵就是定價高低的問題了，實在也是耗不起了。
對銷售部門來說，能拿到預售證，有房子賣就是好事。另一家公司銷售人士表示，“營銷部門來管理層開會時已經多次強調，無論是財務部還是品牌中心以及人力資源部，所有部門的工作都要為營銷部門做好后勤保障，一些政策都會向營銷部門傾斜，加快銷售速度，加速資金回籠，保障現金流安全成為當前企業的高目標”。
同策機構研究總監張宏偉分析，地產企業的壓力會不斷累積和持續。政策對一二線城市的調控仍在持續。從中長期來看，地產行業都難有出色表現。企業可研究采用靈活的銷售策略來實現快速回籠資金，保證企業資金安全。
購買放緩？
“給企業銷售機器加碼的同時，企業必須制定與之相匹配的管理機制和決策平臺，以防止馬達與齒輪傳動的不匹配，從而導致失速。”一位地產行業觀察人士指出，放慢速度與企業決策的程序變化有關。一些企業將原本市場好的時候總部已下放的部分權限開始收歸中樞。即便企業架構未有大變化，但與立體化的架構相比，企業在管理程序上更傾向于平面化管理。以往集團下轄的這幾個區域公司在購買拿地等的決策權比較大。
上述觀察者進一步分析稱，市場風險加劇，企業資金鏈緊張，購買權的收回，可能會延長決策的周期，但也能避免大區內的購買決策出現問題。出現如此變化的企業一般是企業資金較為緊張，或者企業已經有一定規模，之前的土地儲備較為豐富，階段性地收縮戰場不會造成企業后勁不足的問題。
實際上，一些企業正在適當放緩擴展速度，以減輕資金壓力。記者查閱2017年上半年與2020年上半年房企拿地排行榜注意到，部分之前拿地前20的企業已退出了榜單，個別企業在今年上半年拿地排行榜上已跌出前50位。
處于爬坡階段的企業可能面臨另外的局面。融信公司管理層表示，隨著企業區域布局和規模擴大，管理半徑也會變大，企業總部已過于臃腫，集團決定將原來的“集團-區域-項目”管控調整為“集團-事業部-城市公司”三級管控。調整后，集團做標準化、績效、戰略等管理，對區域事業部充分授權。但渴望彎道超車的融信也在考慮擴張的風險，管理層表示，今年融信的發展速度會適度放緩，追求多項指標平衡。
業內人士分析，企業管理平臺是為企業運營服務的，變化展現著企業發展戰略思路的調整。對于企業而言，如何在總部賦權和項目公司操盤等方面把握好平衡度是關鍵。收權意味著集團擔憂地方購買風險，企業面臨壓力大，擔心一旦個別項目購買失誤會給整個集團帶來影響，終帶來連鎖反應。而放權則顯示企業希望充分授權給企業帶來更多活力與機遇。
人才與架構之變
通常情況下，企業架構的變化將直接波及管理層甚至中層管理人員的變化和調整，高級管理人員的調整也能反過來影響企業架構變化。
事實上，當前各大房企管理層變更，以及企業裁員的消息不絕于耳。近來一家品牌企業超過20個高級管理崗位進行了調整。當事房企相關人士告訴北京商報記者，企業正在采取主動而非被動的管理措施積極應對行業挑戰。企業正在實行人才體系的結構性升級。
嚴躍進分析，管理層人事變動有多方原因。一是企業發展遇到瓶頸，或者公司高管不認可企業的新規劃；另外，也可能行業出現新的機會，高管個人重新考慮職業生涯。此外，一些房企給予更優異的待遇和職業空間等因素。
值得注意的是，企業薪酬體制改革正在成為企業管理架構調整的切入點。
據了解，在7月初召開的夏季例會上，萬科宣布了重構針對包括高管在內的公司全體員工的職級工資體系。新的職級工資體系落地后，月薪將分為基本工資和崗位責任工資兩部分。該政策是萬科企業管理的“五位一體”改革的一環。“五位一體”改革是指戰略、機制、文化、組織和人員的重建。
外界評論，萬科的組織架構變得日益扁平，倡導“事件合伙機制”，以事件為中心，不管你在什么部門，你是什么級別，只要事件需要，員工可以臨時組成一個團隊，完成事件，對事件負責。
據了解，除了在集團層面實施薪酬架構調整之外，萬科還鼓勵四大區域根據自身情況制定具體政策，進行組織架構調整。
未來，面對市場和企業自身業務發生變化的房企，必然面臨人員調配和評價體系變革。眾多房企通過管理平臺架構的調整，對新業務、產品結構和經營結構的調整也有積極意義。
責任編輯：秦皇島房產網小編
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