進(jìn)入本世紀(jì)以來，中國的城市化進(jìn)程開始加速。在十幾年的時(shí)間里，數(shù)以億計(jì)的人口遷入城市，并定居下來，實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高，并在這一過程中創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟(jì)繁榮。
在這一背景下，中國城市的房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升房價(jià)上漲的原因，并在后期出現(xiàn)巨大分化。盡管中國仍然是一個(gè)中高收入國家，但北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過許多高收入國家的水平，引發(fā)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的憂慮，并造成代際之間的財(cái)富鴻溝。
普遍的分析將此歸結(jié)于2008年金融危機(jī)以后過于寬松的貨幣政策，以及政府為刺激經(jīng)濟(jì)而采取的其他一些措施。這當(dāng)然是有道理的，但也存在許多難以解釋的問題。
中國城市化進(jìn)程的轉(zhuǎn)折：從城鎮(zhèn)化到都市化
進(jìn)入本世紀(jì)以來，中國的城市化進(jìn)程開始加速。常住人口城鎮(zhèn)化率從2000年的36%提高到2016年的57%，年均城鎮(zhèn)化率提升1.33個(gè)百分點(diǎn)，年均城鎮(zhèn)常住人口增加2091萬人。
即便在2010年以后，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程稍有放緩，在2011年至2016年間城鎮(zhèn)化率提升的速度平均仍然有1.2個(gè)百分點(diǎn)，平均每年城鎮(zhèn)常住人口增加2053萬人。
2000年至2016年間，中國城鎮(zhèn)常住人口共計(jì)增長3.6億人房價(jià)上漲的原因。大量的人口進(jìn)入城市并定居下來，實(shí)現(xiàn)了生活水平的巨大提高，也創(chuàng)造了前所未見的經(jīng)濟(jì)繁榮。
隨著人口不斷涌入城市，房地產(chǎn)市場面臨旺盛的需求，城市房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升。觀察中國不同城市之間的房地產(chǎn)價(jià)格變化，無論是基于國家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅價(jià)格指數(shù)，還是基于百城住宅價(jià)格指數(shù)，都可以將房地產(chǎn)市場劃分為兩個(gè)階段。
第一個(gè)階段是在2013年以前，期間一二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度始終比較接近；第二個(gè)階段是2013年至今，這一時(shí)期內(nèi)不同城市之間房價(jià)漲幅出現(xiàn)了顯著的分化，城市之間房價(jià)呈現(xiàn)排浪式上漲。一線城市房價(jià)始終高歌猛進(jìn)，一些二線城市的房價(jià)在2016年以后也出現(xiàn)了明顯上行，但是三四線城市的房價(jià)始終處在微漲或者下跌的狀況下，直到2017年上半年一部分三四線城市的房價(jià)才開始上行。
2012年至今，三四線城市房價(jià)漲幅明顯低于居民收入增速，甚至低于通貨膨脹的漲幅。與此同時(shí)，北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過許多高收入國家的水平，引發(fā)泡沫憂慮。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出如此顯著的分化。
我們知道，城市化的進(jìn)程是過去許多年來房地產(chǎn)市場在需求層面的重要支撐力量房價(jià)上漲的原因。
在衡量城鎮(zhèn)化，特別是描繪城市的房地產(chǎn)市場需求時(shí)，經(jīng)常使用的一個(gè)指標(biāo)是城市常住人口數(shù)量。但在技術(shù)上，使用常住人口這一指標(biāo)存在一些不足。統(tǒng)計(jì)制度中，常住人口定義為“居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道或戶口待定的人；居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道半年以上的人；戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且外出不滿半年或在境外工作學(xué)習(xí)的人”。
在實(shí)際統(tǒng)計(jì)操作過程中，確定人口在城市中是否連續(xù)居住6個(gè)月以上存在一定困難，使得常住人口數(shù)據(jù)存在一定遺漏。更重要的是，居住在城市中6個(gè)月以上的人口還包括農(nóng)民工、快遞員等低收入人群，他們雖然創(chuàng)造了很大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是城市生活不可或缺的一部分，但是與所在城市的房地產(chǎn)市場未必有非常緊密的聯(lián)系。這些因素使得用常住人口去定義和統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)市場的需求存在明顯的瑕疵。
為了克服常住人口數(shù)據(jù)存在的問題，我們嘗試使用多種其他指標(biāo)來描繪城市人口的數(shù)量，特別是描繪和城市房地產(chǎn)市場需求關(guān)聯(lián)緊密的人口數(shù)量。這些指標(biāo)包括，城市用水量、用電量、固定/移動(dòng)電話數(shù)量等。但這些指標(biāo)都或多或少存在一定瑕疵，例如用水量、用電量、移動(dòng)電話數(shù)量還會(huì)受到生活習(xí)慣改變、科技迅猛發(fā)展、人口流動(dòng)等影響房價(jià)上漲的原因，使得這些指標(biāo)均存在很多不足。
經(jīng)過一些嘗試后，我們傾向于使用一個(gè)更加有效的指標(biāo)——小學(xué)生在校生人數(shù)，它具有強(qiáng)大的解釋能力。小學(xué)生在校生人數(shù)作為描述城市化的代理指標(biāo)，優(yōu)點(diǎn)在于數(shù)據(jù)易于獲取，質(zhì)量可靠，與城市房地產(chǎn)市場的需求聯(lián)系緊密。在以下的討論中，我們將可以看到小學(xué)生在校生人數(shù)是一個(gè)值得重視的、可靠的代理指標(biāo)。
責(zé)任編輯：秦皇島房產(chǎn)網(wǎng)小編
以上信息僅供參考，最終以開發(fā)商公布為準(zhǔn)。對(duì)于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問題的，請(qǐng)作者與本網(wǎng)站聯(lián)系，本網(wǎng)站核實(shí)確認(rèn)后會(huì)盡快予以處理。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議，也不代表房產(chǎn)資訊網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)。如其他媒體、網(wǎng)站或個(gè)人轉(zhuǎn)載使用，請(qǐng)與著作權(quán)人聯(lián)系，并自負(fù)法律責(zé)任。
相關(guān)推薦
