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城市政府要切實負起樓市調(diào)控的主責(zé)

來源:秦皇島房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布于 2019-03-08T14:34:16 點擊:

  城市政府要切實負起樓市調(diào)控的主責(zé)
  今年政府工作報告有關(guān)房地產(chǎn)市場的表述,要對照著來讀。
  關(guān)于去年房地產(chǎn)調(diào)控的表述是:改革完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機制。
  關(guān)于今年房地產(chǎn)工作的表述是:更好解決群眾住房問題,落實城市主體責(zé)任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
  當然,大家關(guān)注的還是對今年房地產(chǎn)工作的部署。這里,我想將上面的表述與2020年12月中央經(jīng)濟工作會議的有關(guān)表述來對照一下。
  會議決定是這么說的:要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實城市政府主體責(zé)任,完善住房市場體系和住房保障體系。
  我個人最感興趣的是后兩句:“夯實城市政府主體責(zé)任,完善住房市場體系和住房保障體系”。它與今年政府工作報告的有關(guān)表述幾乎是一致的。這也正是政府管理和調(diào)控房地產(chǎn)市場的重心所在。
  關(guān)心房地產(chǎn)市場的朋友應(yīng)該注意到了,2016年10月以來的此輪房地產(chǎn)調(diào)控,實際上是在構(gòu)筑兩個體系:一個是屬于市場化商品房的體系,一個是屬于住房保障體系。
  市場化商品房,按照市場經(jīng)濟理論,是交給市場自行調(diào)節(jié),但我們有特殊的國情,尤其是商品房,它不僅有居住、消費屬性,而且在過去多年表現(xiàn)出了很強的投資屬性,所以不能放任給市場自行調(diào)節(jié),有形之手還得費心。這就是限購限價的必要性所在。什么時候有形之手能夠退出并基本交給市場自行調(diào)節(jié)呢?房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制基本建立以后。從目前來看,還需要一段時間。
  住房保障體系,毫無疑問,是各級政府要做的。應(yīng)該看到,1998年取消住房實物分配、實行住房商品化以來,政府部門在建設(shè)保障住房方面,作出了巨大努力。我們不能因為過去10多年房價的上漲,就無視政府部門的投入。
  尤其是最近幾年,我國棚戶區(qū)改造、租賃住房建設(shè)大幅增長。以棚改為例,從2015年開始,我國實施了棚改三年計劃,2015至2017年完成棚戶區(qū)改造1800萬套。而2020年~2020年還將改造各類棚戶區(qū)1500萬套。租賃住房建設(shè)方面,各地更是極端重視,投入和建設(shè)規(guī)模到了前所未有的高度。
  將住房市場體系和住房保障體系分立出來,是管理和調(diào)控房地產(chǎn)的正確做法。請注意,中央經(jīng)濟工作會議和今年政府工作報告的有關(guān)表述,前面各有一句話,分別是“夯實城市政府主體責(zé)任”,“落實城市主體責(zé)任”。也就是,強調(diào)城市政府在建立、完善住房市場體系和住房保障體系的主體責(zé)任。
  回顧早期的房地產(chǎn)市場調(diào)控,業(yè)內(nèi)印象比較深刻的,是“國五條”、“國八條”之類。這些調(diào)控政策是全國性、剛性的,但因為房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域?qū)傩裕錈岵痪m用于一個城市的政策,對另一個城市未必適用。因此,此輪調(diào)控強調(diào)“因城施策”、“一城一策”,是更符合實際情況的精準調(diào)控。
  這就落到了城市主體責(zé)任上面。整體來說,2016年以來,“房住不炒”的原則已深入從業(yè)人員乃至購房者的意識之中,成為一種社會共識,商品房去投資化取得了很大成績。但在發(fā)展房地產(chǎn)市場尤其是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面,仍有許多細致的工作要做。
  中央政府主管部門一方面制定原則、把握方向,一方面對實施過程保持監(jiān)督、監(jiān)測,而將具體工作交由城市一級根據(jù)實際情況來應(yīng)對、調(diào)整,準確性、效率可能更高。由此,去年底少數(shù)城市對此前的樓市調(diào)控政策進行適當?shù)奈⒄{(diào),是正常的,不應(yīng)大驚小怪。
  如你所知,去年下半年以來,房地產(chǎn)市場步入調(diào)整軌道,有些城市,特別是三四線城市,商品房成交清淡,土地出讓亦不理想。客觀而言,不少城市對土地財政的依賴度仍然偏高,有人擔(dān)心,這些城市會不會因此放松調(diào)控,從而引發(fā)當?shù)貥鞘械姆磸棧?/div>
  這個擔(dān)心是不必要的。前面說了,主管部門一直保持對各地尤其是熱點城市房地產(chǎn)市場的密切關(guān)注,包括樓市關(guān)鍵指標的監(jiān)測,在大數(shù)據(jù)已很發(fā)達的今天,如果發(fā)現(xiàn)異常,主管部門應(yīng)該會發(fā)出提醒、警示的信號,嚴重者會進行約談。
  更重要的是,此輪調(diào)控以來,中央對管理和調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞是“穩(wěn)定”。比如,前面引述的今年政府工作報告就提出,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。無論是穩(wěn)定,還是平穩(wěn),就不能是大起大落,尤其是房價。如果大起大落會怎樣?可能被問責(zé)。
  我在以前的文章里已經(jīng)多次講過,雖然有些朋友對投資性購房有強烈的偏好,但房地產(chǎn)投資獲得豐厚回報的時期已經(jīng)過去了。樓市嚴厲的行政性限制,在凍結(jié)流動性的同時,是為建立房地產(chǎn)長效機制爭取時間。更不用說,房地產(chǎn)稅立法正在穩(wěn)步推進。

責(zé)任編輯:秦皇島房產(chǎn)網(wǎng)小編

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