城市政府要切實負起樓市調(diào)控的主責(zé)
今年政府工作報告有關(guān)房地產(chǎn)市場的表述，要對照著來讀。
關(guān)于去年房地產(chǎn)調(diào)控的表述是：改革完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機制。
關(guān)于今年房地產(chǎn)工作的表述是：更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
當然，大家關(guān)注的還是對今年房地產(chǎn)工作的部署。這里，我想將上面的表述與2020年12月中央經(jīng)濟工作會議的有關(guān)表述來對照一下。
會議決定是這么說的：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。
我個人最感興趣的是后兩句：“夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”。它與今年政府工作報告的有關(guān)表述幾乎是一致的。這也正是政府管理和調(diào)控房地產(chǎn)市場的重心所在。
關(guān)心房地產(chǎn)市場的朋友應(yīng)該注意到了，2016年10月以來的此輪房地產(chǎn)調(diào)控，實際上是在構(gòu)筑兩個體系：一個是屬于市場化商品房的體系，一個是屬于住房保障體系。
市場化商品房，按照市場經(jīng)濟理論，是交給市場自行調(diào)節(jié)，但我們有特殊的國情，尤其是商品房，它不僅有居住、消費屬性，而且在過去多年表現(xiàn)出了很強的投資屬性，所以不能放任給市場自行調(diào)節(jié)，有形之手還得費心。這就是限購限價的必要性所在。什么時候有形之手能夠退出并基本交給市場自行調(diào)節(jié)呢？房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制基本建立以后。從目前來看，還需要一段時間。
住房保障體系，毫無疑問，是各級政府要做的。應(yīng)該看到，1998年取消住房實物分配、實行住房商品化以來，政府部門在建設(shè)保障住房方面，作出了巨大努力。我們不能因為過去10多年房價的上漲，就無視政府部門的投入。
尤其是最近幾年，我國棚戶區(qū)改造、租賃住房建設(shè)大幅增長。以棚改為例，從2015年開始，我國實施了棚改三年計劃，2015至2017年完成棚戶區(qū)改造1800萬套。而2020年~2020年還將改造各類棚戶區(qū)1500萬套。租賃住房建設(shè)方面，各地更是極端重視，投入和建設(shè)規(guī)模到了前所未有的高度。
將住房市場體系和住房保障體系分立出來，是管理和調(diào)控房地產(chǎn)的正確做法。請注意，中央經(jīng)濟工作會議和今年政府工作報告的有關(guān)表述，前面各有一句話，分別是“夯實城市政府主體責(zé)任”，“落實城市主體責(zé)任”。也就是，強調(diào)城市政府在建立、完善住房市場體系和住房保障體系的主體責(zé)任。
回顧早期的房地產(chǎn)市場調(diào)控，業(yè)內(nèi)印象比較深刻的，是“國五條”、“國八條”之類。這些調(diào)控政策是全國性、剛性的，但因為房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域?qū)傩裕錈岵痪m用于一個城市的政策，對另一個城市未必適用。因此，此輪調(diào)控強調(diào)“因城施策”、“一城一策”，是更符合實際情況的精準調(diào)控。
這就落到了城市主體責(zé)任上面。整體來說，2016年以來，“房住不炒”的原則已深入從業(yè)人員乃至購房者的意識之中，成為一種社會共識，商品房去投資化取得了很大成績。但在發(fā)展房地產(chǎn)市場尤其是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面，仍有許多細致的工作要做。
中央政府主管部門一方面制定原則、把握方向，一方面對實施過程保持監(jiān)督、監(jiān)測，而將具體工作交由城市一級根據(jù)實際情況來應(yīng)對、調(diào)整，準確性、效率可能更高。由此，去年底少數(shù)城市對此前的樓市調(diào)控政策進行適當?shù)奈⒄{(diào)，是正常的，不應(yīng)大驚小怪。
如你所知，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場步入調(diào)整軌道，有些城市，特別是三四線城市，商品房成交清淡，土地出讓亦不理想。客觀而言，不少城市對土地財政的依賴度仍然偏高，有人擔(dān)心，這些城市會不會因此放松調(diào)控，從而引發(fā)當?shù)貥鞘械姆磸棧?/div>
這個擔(dān)心是不必要的。前面說了，主管部門一直保持對各地尤其是熱點城市房地產(chǎn)市場的密切關(guān)注，包括樓市關(guān)鍵指標的監(jiān)測，在大數(shù)據(jù)已很發(fā)達的今天，如果發(fā)現(xiàn)異常，主管部門應(yīng)該會發(fā)出提醒、警示的信號，嚴重者會進行約談。
更重要的是，此輪調(diào)控以來，中央對管理和調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞是“穩(wěn)定”。比如，前面引述的今年政府工作報告就提出，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。無論是穩(wěn)定，還是平穩(wěn)，就不能是大起大落，尤其是房價。如果大起大落會怎樣？可能被問責(zé)。
我在以前的文章里已經(jīng)多次講過，雖然有些朋友對投資性購房有強烈的偏好，但房地產(chǎn)投資獲得豐厚回報的時期已經(jīng)過去了。樓市嚴厲的行政性限制，在凍結(jié)流動性的同時，是為建立房地產(chǎn)長效機制爭取時間。更不用說，房地產(chǎn)稅立法正在穩(wěn)步推進。
責(zé)任編輯：秦皇島房產(chǎn)網(wǎng)小編
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