2020年房價會再漲嗎？任志強預(yù)測未來10年房價！農(nóng)歷新年過后，多地樓市再現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象，因地制宜的樓市調(diào)控政策也出現(xiàn)“微調(diào)”。于是人們不禁要問：“2020年房價會再漲嗎？”
樓市再現(xiàn)“搶房”
3月1日，深圳樓市再現(xiàn)通宵排隊搶房的情形。
當(dāng)天上午9點深圳福田某公寓項目正式開盤，但是前一天晚上已經(jīng)有不少中介開始去現(xiàn)場排隊，當(dāng)天銷售現(xiàn)場更是人山人海。然而，下午3點多，現(xiàn)場傳來消息，房源尚未售罄的情況下，由于安全因素，銷售突然中止。資料顯示，該項目共1013戶，為不限購不限貸公寓產(chǎn)品。
就在此項目開盤一周前，深圳另外一個豪宅公寓項目——華潤開發(fā)的“深圳灣瑞府”開盤，此次開盤采用線上選房方式，銷售情況也非常理想。根據(jù)網(wǎng)上備案消息，此次“深圳灣瑞府”備案房源共146套，均價約15.8萬元/平方米，單價區(qū)間在每平方米9.9萬~20.2萬元。有媒體報道稱，建筑面積400平方米、總價8000萬元左右的大戶型豪宅被“秒光”。
刺激購房人神經(jīng)的“搶房”現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在深圳。
據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，近日位于南京城南的新盤“中海城南公館”首次推出142套房源，不到2小時即宣告售罄，中簽率接近27%。中海城南公館是南京市春節(jié)后第一個拿到銷售許可證的樓盤。根據(jù)南京的限價政策，針對高層房源，項目所在的南京城南板塊的裝修房源限價在3.5萬元/平方米左右。
除了深圳、南京，走暖的樓市還在多地出現(xiàn)。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究的監(jiān)測，從全國20個典型城市2月的項目去化率表現(xiàn)來看，多數(shù)城市的去化率依舊保持了下行趨勢，但武漢、南寧、鄭州、南京、深圳、常州等6個城市項目開盤去化率有了明顯提升，這其中武漢、深圳2月份去化率均高于近半年去化率的平均水平。
該研究報告還指出，位于熱門板塊的高性價比項目依舊備受剛需購房者青睞，比如成都的“泰合新光華府”“九龍倉時代小鎮(zhèn)”“保利大都會”“優(yōu)品道錦繡”等項目基本都是以低于周邊項目的售價入市，達(dá)到了開盤即售罄的熱銷盛況。
此外，針對部分購買力相對較強的二線城市，精裝高品質(zhì)的改善型住宅仍然具備一定的市場空間。其典型代表為南京近期熱銷的“中海城南公館”“高科紫薇堂”項目，說明當(dāng)前南京市場仍存在部分改善類需求有待釋放。
中國樓市的價格走向，向來與政策有很大的關(guān)系。那么，目前與樓市以及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的“政策面”發(fā)生了哪些微妙的變化呢？
變化之一：調(diào)控政策“微調(diào)”
據(jù)不完全統(tǒng)計，當(dāng)前全國有約20個城市不同程度地放松了樓市調(diào)控政策，“因地制宜、分類調(diào)控”的特點更為突出，這也是開年來各地樓市“回暖”現(xiàn)象頻頻的重要原因之一。
以各地當(dāng)前的松綁政策來看，多數(shù)城市還是以“放寬落戶，松綁限購”來刺激短期市場需求。
數(shù)據(jù)顯示，僅2020年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過16個，包括深圳、海口、西安、南京、成都、浙江海寧等地。這些政策，創(chuàng)造出一批新的剛性需求，因此被很多房產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為是變相的調(diào)控松綁。
例如，西安將原“長期在本市市區(qū)就業(yè)并擁有合法固定住所人員落戶”和“購房落戶”兩項政策合并，同時放寬了部分準(zhǔn)入條件。其中，購房落戶不再受社保繳費年限和購房時間、面積的限制。
大連市取消了落戶房屋轉(zhuǎn)讓限制。1月23日，大連市人民政府印發(fā)《大連市戶籍管理若干規(guī)定》，其中包括：1、取消參與積分落戶的房屋辦理落戶后，3年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定；2、取消落戶新市區(qū)滿5年可遷主城區(qū)的限制，只要在主城區(qū)有合法穩(wěn)定住所即可遷移落戶。
常州也于2月11日發(fā)布了《常州市戶籍準(zhǔn)入管理若干規(guī)定》，宣布了購房落戶條件的放寬。
在樓市調(diào)控政策出現(xiàn)“微調(diào)”的同時，各地銀行房貸利率下調(diào)的消息也越來越多，并且下調(diào)幅度明顯。
例如，有媒體報道，春節(jié)后深圳的信貸、新房、二手房都明顯回暖，其中多家銀行調(diào)整了首套房貸利率政策，目前深圳民生銀行首套房房貸利率可以做到在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮8%，特別優(yōu)質(zhì)的客戶可以申請上浮7%，而此前執(zhí)行的是“首套房貸款利率上浮20%”的政策。
從媒體報道來看，南京、合肥、廈門、珠海等地的銀行也采取了不同程度的“信貸放寬”政策。有分析人士認(rèn)為，在央行降準(zhǔn)等政策引導(dǎo)下，銀行資金成本大幅下降，按揭貸款作為銀行的安全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其利率有所下降符合市場趨勢。
事實上，隨著年初央行全面降準(zhǔn)、創(chuàng)設(shè)新型金融工具補充銀行資本金等一系列措施的落地，銀行流動性處于寬松狀態(tài)，而從銀行貸款來看，房貸還是一個優(yōu)質(zhì)的貸款品種，特別是個人房貸的違約率很低，在這種情況下銀行還是傾向于向房地產(chǎn)領(lǐng)域增加信貸投放。
變化之二：大力發(fā)展“都市圈”
2月21日，國家發(fā)展和改革委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》(簡稱《意見》)。
《意見》指出，都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。
根據(jù)《意見》，到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，基礎(chǔ)設(shè)施一體化程度大幅提高，阻礙生產(chǎn)要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙基本消除，成本分擔(dān)和利益共享機制更加完善，梯次形成若干空間結(jié)構(gòu)清晰、城市功能互補、要素流動有序、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)調(diào)、交通往來順暢、公共服務(wù)均衡、環(huán)境和諧宜居的現(xiàn)代化都市。
特別值得關(guān)注的是，在土地政策方面，《意見》提出，允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。
近幾年，決策層一直強調(diào)要建立“房地產(chǎn)長效機制”，這無疑是疏通中國房地產(chǎn)頑疾的正確之道，其主要體現(xiàn)在三方面：第一是改革土地供給機制；第二是完善房地產(chǎn)稅收制度，包括交易環(huán)節(jié)的差別化稅率以及房地產(chǎn)稅；第三是建立起成熟的租賃市場。
其中“改革土地供給機制”是建立“房地產(chǎn)長效機制”的核心，也是種種矛盾的焦點所在。
目前，像上海這樣的特大城市，有著龐大的房地產(chǎn)市場需求，卻苦于沒有充足的土地指標(biāo)；而一些土地指標(biāo)富余的城市，蓋了房子也沒人愿意去。這種土地資源的錯配，已經(jīng)成為扭曲房價的深層次原因。
《意見》開創(chuàng)性地提出“都市圈內(nèi)用地指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑”，這意味著，上海這樣的城市將釋放出更多的住宅用地，住房供應(yīng)將會顯著增加。
未來，大力發(fā)展“都市圈”，一定會導(dǎo)致人口向都市圈中的核心城市以及周邊聚集。因此，打通“土地瓶頸”才有望抑制房價暴漲，讓房價保持穩(wěn)定。
長期趨勢：房地產(chǎn)還有很大潛力
2月28日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》：2018年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%，比上年末提高1.06個百分點，城市化率保持穩(wěn)步增長態(tài)勢。
過去40年，中國城鎮(zhèn)常住人口從1.7億快速增至8.3億，凈增加6.6億；城市化率從17.92%提升至59.58%，提高近42個百分點，深刻地改變了中國經(jīng)濟社會格局，成就了過去中國制造業(yè)、大基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)、消費升級等方面的飛速發(fā)展。
尤其是房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)轟轟烈烈地發(fā)展了20多年。于是，近些年關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否已過高峰的討論不絕于耳。
但是，恒大集團首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平指出：“目前，中國59.58%的城市化率稍高于54.83%的世界平均水平，卻明顯低于高收入經(jīng)濟體的81.53%和中高收入經(jīng)濟體的65.45%，中國城市化還有約20個百分點的增長空間，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有很大潛力，而住房制度改革長效機制推出將促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
另據(jù)《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016-2030)》預(yù)測，中國人口將在2030年前后達(dá)到峰值，此后持續(xù)下降，屆時中國城市化率將達(dá)70%。因此，2030年中國城鎮(zhèn)人口將比2018年增加約1.85億，新增城鎮(zhèn)人口將帶來基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)、新零售、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂等多個領(lǐng)域的廣泛需求，為我國經(jīng)濟發(fā)展提供重要引擎。
再從貨幣供應(yīng)角度來看房產(chǎn)。
據(jù)恒大研究院的數(shù)據(jù)，貨幣供給以及貨幣需求出發(fā)的指標(biāo)顯示，中國在過去18年，尤其是2008年以后的近10年存在嚴(yán)重的貨幣超發(fā)，而M2廣義貨幣也從40萬億元翻越至167萬億元，而GDP在此期間累計上漲不到一倍，城鎮(zhèn)居民收入、全國住宅價格漲幅均遠(yuǎn)低于M2擴張幅度。
數(shù)據(jù)還顯示，過量的貨幣最終流入實體市場和以房產(chǎn)為代表的金融市場。近年來我國房價、地價快速上行，總體復(fù)合增速低于廣義貨幣增速；不過，一線城市房價、地價增幅超過二三線城市，與貨幣增速基本持平。
總體來看，1998年以來全國新建住房銷售均價年均復(fù)合增速達(dá)7.72%，低于同期M2增速近8個百分點，而一線城市房價基本與M2增速持平。
因此，從人口、貨幣這兩個最重要的核心因素來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)還將有一段持續(xù)高速發(fā)展的時期。
責(zé)任編輯：秦皇島房產(chǎn)網(wǎng)小編
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