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“房住不炒”再發(fā)力，北京共有產(chǎn)權(quán)新政香不香
在2020年的最后一天，北京的房地產(chǎn)市場采取了另一項(xiàng)創(chuàng)新舉措。共享財(cái)產(chǎn)住房的交易規(guī)則發(fā)生了新變化。大致可以歸納為：房價(jià)有限，五年后政府不收取租金。對于市場進(jìn)入交易，政府部分僅采用原始值。新規(guī)則一個(gè)接一個(gè)，到處盈利，充滿誠意。如果該試驗(yàn)成功，那么購房者是否會踏上購房的無憂之路？
這是關(guān)于北京海??淀，朝陽和大興的三處共有房屋的土地出讓規(guī)則的修改。規(guī)則的改變顛覆了常識。以前，在各地?fù)碛泄蚕懋a(chǎn)權(quán)的慣例是，在購買了五年之后，可以以當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格購買政府產(chǎn)權(quán)以獲得完整的產(chǎn)權(quán)。那些未獲得全部財(cái)產(chǎn)權(quán)的人不得購買其他房屋。
關(guān)于租金部分，地方政府的要求有很大不同，有些人還主張這部分權(quán)利。例如，在西安獲得全部產(chǎn)權(quán)之前，購買者應(yīng)按市場租金的70％支付政府產(chǎn)權(quán)部分的租金，這意味著即使是“自住”，購買者也必須支付一定的租金。按月。從這個(gè)意義上說，政府的財(cái)產(chǎn)權(quán)是真實(shí)的，與合伙購買房屋的“股東”沒有區(qū)別：房價(jià)過高，居民負(fù)擔(dān)不起，政府出售土地并蓋房。與居民共同合作，然后分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益。
“不租房，進(jìn)入市場，只取原始價(jià)值”是完全不同的。 “僅取其原始價(jià)值”意味著政府不再是股東，而是借款者；通常，商業(yè)借款也收取利息，而政府甚至不收取利息。它更像是一個(gè)非營利性的福利機(jī)構(gòu)；非營利性質(zhì)又向前邁進(jìn)了一步，這等效于政府進(jìn)行慈善事業(yè)。 “市場進(jìn)入交易”也直接指以前的股權(quán)住房的不受歡迎的弊端，并且已經(jīng)“開放”了通常實(shí)施的封閉交易。過去，即使二手房交易也僅限于有資格購房的人，即低收入的首次購房者。盡管第一手住房具有政府援助的性質(zhì)，但在五年后償還政府的“零息貸款”后，它可以作為商品住房進(jìn)入市場。好處是如此之多，以至于令人難以置信。
政府慷慨地進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移的原因是什么？通過梳理近年來推出的經(jīng)濟(jì)適用房的類型，我們可以對其進(jìn)行深入了解。住房改革后，住房價(jià)格上漲。政府最初推出了經(jīng)濟(jì)適用房，并于2008年逐漸撤出。然后是固定價(jià)格的商品房，然后在2013年后過渡到自住商品房。每種類型的經(jīng)濟(jì)適用房均明顯低于商品房。它引起套利，因此必須進(jìn)行迭代。自2017年以來，它一直是共享財(cái)產(chǎn)的房子。
在北京，共享財(cái)產(chǎn)住房似乎確實(shí)發(fā)揮了作用。推出后，北京的房價(jià)已逐步下降。效果是如此之大，甚至達(dá)到了經(jīng)常出售公共財(cái)產(chǎn)土地的地步。 2017年，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會定下了“小目標(biāo)”，即在未來五年內(nèi)提供25萬套擁有共同產(chǎn)權(quán)的房屋，基本上每年需要提供50,000套。但是，土地買賣一年來一直沒有火爆。 2018年，共有土地開始大面積出售。到今年，大量已完工的房屋無法出售。普通財(cái)產(chǎn)權(quán)已成為房地產(chǎn)開發(fā)商的獲利陷阱，也是公民回避的購房選擇。
實(shí)際上，不難理解，只有那些從未購買過房屋的居民才能獲得房票。入場券是一種寶貴的資源，是一個(gè)小家庭蓬勃發(fā)展并趕上財(cái)富增值步伐的門票。共有財(cái)產(chǎn)的住房只能在沒有住房的低收入人群中流通，并且很難以高價(jià)進(jìn)行第二次出售。從房地產(chǎn)升值中獲利的機(jī)會遠(yuǎn)小于商品房。用比喻的話來說，如果您手頭有票，那么購買商品房將是一種浪費(fèi)。購買共享住房意味著為未來的房地產(chǎn)升值提供機(jī)會。
所有以政策為導(dǎo)向的住房，例如經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)住房和自住商品住房，都引起了投機(jī)活動，并且系統(tǒng)設(shè)計(jì)被人性所擊敗。共用房間沒有套利空間，但也已失去了人性。從這個(gè)意義上說，住房和住房的政策制定者真的很難不進(jìn)行推測。幸運(yùn)的是，他們可以不斷嘗試并犯錯(cuò)，因此北京進(jìn)行了大膽的嘗試，向首次購房者提供“無息貸款”和“無租金”的每日小額福利，以及在增值空間中的“不可預(yù)測的”收益。 ，理性經(jīng)濟(jì)人的謀利屬性已全部動員，對共享財(cái)產(chǎn)屋沒有興趣。
但是，系統(tǒng)設(shè)計(jì)者并沒有“大虧”，他們?nèi)匀槐Ａ袅俗约旱囊环N獲利方式，即“限制土地價(jià)格和拍賣產(chǎn)權(quán)份額”。設(shè)定土地價(jià)格上限，當(dāng)拍賣達(dá)到上限時(shí)，開發(fā)商將轉(zhuǎn)向競標(biāo)政府的房地產(chǎn)份額。當(dāng)然，這個(gè)份額不是無限的，也有一個(gè)上限。但是，通過拍賣政府股，開發(fā)商將無租金，“零利率貸款”和共享房屋中包含的房屋的原始價(jià)值轉(zhuǎn)換為房屋價(jià)格，然后進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁給購買者。
尤其值得一提的是，這里的土地價(jià)格限制與價(jià)格限制不同。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)開發(fā)商出售房屋時(shí)，只有當(dāng)價(jià)格明顯高于周圍的待售項(xiàng)目時(shí)，房屋才會被存檔出售。在過去的兩年中，北京當(dāng)?shù)嘏馁u中的大量限價(jià)房屋已經(jīng)撤回，房價(jià)已移交給市場確定。這也意味著共享財(cái)產(chǎn)房屋的上市價(jià)格仍然相對模糊。
在北方雁向南飛的背景下，北方的房價(jià)實(shí)際上已經(jīng)得到控制。此時(shí)，北京在共享財(cái)產(chǎn)住房方面的努力不禁讓人想起它每年供應(yīng)5萬套住房的慣性。禁止炒作的做法將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。但是對于南方而言，當(dāng)各個(gè)城市的人們爭先恐后地買房時(shí)，共同擁有住房的權(quán)力就顯得尤為重要。例如，在深圳，房價(jià)繼續(xù)上漲，機(jī)票可能帶來四到五百萬元的套利，并且出現(xiàn)了一個(gè)新的彩票家庭。在這樣的地方，普通財(cái)產(chǎn)權(quán)在穩(wěn)定房價(jià)方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。
無論是商品房還是政策性住房，土地供應(yīng)都是至關(guān)重要的。北京決心僅每年提供50,000套共享產(chǎn)權(quán)的決心就足以阻止房地產(chǎn)投機(jī)者。 2020年全國土地收入和交易面積均超過2019年，創(chuàng)造了紀(jì)錄。 13個(gè)城市的土地出讓金超過1000億元。前五名城市中的三個(gè)位于長江三角洲。上海，杭州，廣州和南京的土地出讓金超過2000億元，而上海以2940億元的土地出讓金位居全國第一。在產(chǎn)權(quán)共享方面最活躍的北京，大幅縮水，以1,887億元的人民幣排名第五。
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