“次貸危機(jī)”模式是個(gè)什么鬼？近日，微信微博等社交媒體上都在瘋傳一條引發(fā)“次貸危機(jī)”的模式。有人的躍躍欲試，有的人憂心忡忡。那么這么一個(gè)神奇的模式是否具有可行性呢？
上述一線“模式”是這樣：夫妻在北京有套房，老公把房子只寫在老婆名下，然后假離婚。現(xiàn)在房市價(jià)700萬元，老公讓老婆把房子1000萬元賣給他，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，夫妻倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬元。用這700萬元的收入，剛好可以用來還房貸。
如果房價(jià)大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現(xiàn)了；如果房價(jià)繼續(xù)漲，丈夫還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩(wěn)賺不賠，且會(huì)抬高房價(jià)。現(xiàn)在京滬深很多人都這么做，這就是“次貸危機(jī)”的來源。
聽起來真誘人，細(xì)想也很相似呢！
仔細(xì)分析一下，還真是很劃算。手中一下子多了700萬現(xiàn)金，可以拿去做其他投入，收入可以償還房貸；當(dāng)然也可以拿去買房，畢竟一線城市樓市火爆。此時(shí)，兩人同時(shí)擁有2~3套房，就能成倍擴(kuò)大收入。
鑒于一線城市的房價(jià)漲幅已經(jīng)非常可觀，存在向下調(diào)整的可能性；如果這套房產(chǎn)跌破700萬元，那就斷供吧，房子給銀行；如果該套房價(jià)繼續(xù)上漲超過700萬元，那就老老實(shí)實(shí)還房貸，畢竟房產(chǎn)價(jià)值增加了，還是劃算的。
也就是說，如果這種方式操作成功，對買房者來說，確實(shí)是“無本萬利”的生意，賺錢都是自己的，風(fēng)險(xiǎn)都是銀行的。價(jià)值700萬元的房產(chǎn)，買房者拿到700萬元的貸款，這和2008年次貸危機(jī)時(shí)美國銀行業(yè)給予低收入群體的貸款模式做法，實(shí)際上是相同的。
但是這一模式的可操作性如何呢？
要知道“次貸危機(jī)”模式的可操作性，我們可以問這樣幾個(gè)問題：
問題一，市價(jià)700萬的房產(chǎn)，銀行會(huì)貸給你700萬么？
首先，需要明確的是，二手房交易，銀行貸款多少，是按照評(píng)估價(jià)來確定，而不是成交價(jià)。銀行會(huì)選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，而這類第三方機(jī)構(gòu)通常都與銀行（分行或支行）有固定的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。
個(gè)套房產(chǎn)如果市價(jià)是700萬，則評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的估值通常也在700萬左右，不會(huì)突然跳到1000萬元。據(jù)一位銀行信貸經(jīng)理介紹，在實(shí)際評(píng)估中，銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際評(píng)估值在市場價(jià)基礎(chǔ)上還可能有折扣。
問題二，向銀行貸款700萬，先問問你符合條件嗎？
有過貸款經(jīng)驗(yàn)的人都知道，銀行會(huì)要求貸款者提供個(gè)人賬戶的資金流水，銀行此舉是為了衡量借款人的首要還款來源；在銀行的實(shí)際操作中，抵押物僅僅是第二還款來源，銀行本身是非常不愿意看到抵押物被處置的。
“次貸危機(jī)”模式當(dāng)中，丈夫需要貸款700萬元，如果按照等額本息還款法（30年），則每月需要還房貸3.7萬元——按照貸款金額不超過月入50%的比例計(jì)算，則要求貸款者每月收入要到達(dá)7.4萬元！
根據(jù)公開資料顯示，在京滬深三地，2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達(dá)不到7.4萬元。普通居民想要從銀行獲得如此高額的貸款，幾乎是不可能的事情。
問題三，跟銀行業(yè)務(wù)員很熟，是否可行？
除了專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，銀行的業(yè)務(wù)員自己也會(huì)實(shí)地勘察抵押物（即房產(chǎn)）的情況，如果成交價(jià)明顯高于周圍同類型房價(jià)，業(yè)務(wù)員必然會(huì)引起警覺。但是如果該模式中的丈夫跟銀行業(yè)務(wù)員很熟，是不是就可以避開呢？
答案也是否定的。銀行有嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，信貸的終審批權(quán)并不掌握在業(yè)務(wù)員手中，要么是在分支行，金額特別大的甚至在總行，具體情況根據(jù)各家銀行的規(guī)定有所差別。
所以，目前中國房貸首付相比國外水平要高出很多，這也是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)極為重要的手段，銀監(jiān)會(huì)、人民銀行等對于這方面的管理也非常嚴(yán)格，所以這才保證中國不會(huì)發(fā)生“次貸危機(jī)”（除非房價(jià)跌幅超過首付款比例，但這種可能性是極小的）。
問題四，假離婚，你真的不怕弄假成真么？
說下假離婚這個(gè)話題，假離婚不僅是對法律的不尊重、對婚姻的褻瀆，其隱含的法律風(fēng)險(xiǎn)亦不可小覷。
法律上并沒有“假離婚”的概念，只要婚姻雙方當(dāng)事人依法辦理了離婚登記手續(xù)，婚姻關(guān)系即宣告解除，所以假離婚所形成的法律后果與真離婚完全一致。假離婚是違反法律的欺詐行為，如確有證據(jù)證明是假離婚，因此而取得的按揭貸款購房資格不受法律保護(hù)。
同時(shí)，婚姻關(guān)系必須基于雙方自愿而進(jìn)行結(jié)婚登記和離婚登記，如已經(jīng)辦理離婚登記，沒有法定證據(jù)支持撤銷登記，或者又一方不愿意復(fù)婚的，則婚姻關(guān)系不能恢復(fù)。買房糾紛的案例中，關(guān)于假離婚之后弄假成真的案例舉不勝舉，這一風(fēng)險(xiǎn)恐怕也不是誰都能擔(dān)得起的。
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