業主反悔不賣房？四招教你巧維權，一旦樓市火熱，房價上漲過快，在巨大的利益面前，房屋出賣方往往缺乏契約精神，置合同于不顧，惡意不履行二手房買賣合同。在房價大幅上漲的情況下，賣方會意識到其違約成本遠低于違約后的既得利益，認為只要支付雙倍定金，或者違約金，就能解除合同，然后就將該房產另行出售，以獲得高房價、高收入。賣方這種趨利避害的考慮，導致目前房屋買賣合同糾紛案件的頻發。 當前違約行為呈多發態勢，也是有法律和制度對于違約處置不夠、毀約成本太低等現實問題。某法律界人士認為，當前法律中，賠償損失、承擔定金或違約金責任的目的，主要在于補償受害方損失，而非懲罰違約方，因此出現了違約者寧愿違約，也要從中獲利的局面。
賣方反悔，買方可主張賣方繼續履行合同。不過，法院是否可以判決履行合同，還需具體問題具體分析。
如出賣人違約，買受人也不堅持繼續購買涉案房屋，像這種情況下，買受人可依據雙方合同約定，主張違約責任或定金雙倍返還。
如合同約定的違約金、定金罰則不足以彌補其實際損失的，買受人可按實際損失主張賠償責任。當然，實際損失一般是指如能成功買受房屋的房價上漲增值部分，確定增值部分還需要結合出賣人告知買受人不同意繼續履行的時間點的房價進行判斷。
如果買賣雙方已辦理存量房網簽手續、簽訂資金托管協議，在此情況下，繼續履行合同一般來說不存在障礙。買方只要按資金托管協議約定履行支付購房款義務即可。
如買賣雙方僅在中介處簽訂三方協議，但雙方并未辦理網簽手續，則在出賣人不配合網簽的情況下，買方可能無法通過銀行辦理貸款支付購房款。如買方不能自籌資金解決購房款，則繼續履行可能存在障礙。在此情況下，想要得到房子就比較困難了。
1、明確網簽時間。避免因約定時間不明導致網簽事宜久拖。在許多案例中，買賣雙方網簽時間一再拖延，而此時房價已經漲了不少，賣方拒絕履行合同導致雙方產生糾紛而訴諸法院。
2、明確約定還清房屋貸款的流程及方式。對于出售房屋還存在銀行抵押貸款的情況，若房屋買賣合同中約定買方替出賣人提前歸還貸款的，則買方不要將提前還款的款項直接支付給出賣人，好由雙方一同至銀行，由買受人將款項直接付至出賣人的還貸賬戶，還清房屋的貸款，為繼續履行合同掃清障礙。
3、明確戶口遷移、學位問題。對戶口問題作出明確約定根據相關法律規定，戶口遷移問題并非人民法院的主管范圍，當事人無法在民事訴訟中主張要求對方遷移戶口。因此，建議買賣雙方在合同中對于交易房屋中是否存在戶口、何時遷移作出明確約定。
對于逾期遷移戶口的違約責任也應明確約定。特別是購買房屋用于孩子讀書的，建議對交易房屋有無用于過學區房、現在可否用于學區房進行明確約定，并約定一個合適的違約金，以免將來出現爭議后主張賠償違約金缺乏法律依據。
4、重要的一點。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時應明確約定違約責任及賠償損失的計算方式，增加違約成本，避免日后糾紛。
責任編輯：秦皇島房產網小編
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