非第三方監(jiān)管，對(duì)于買方來說，風(fēng)險(xiǎn)較大；對(duì)于賣方來說，前期拿到首付款，后期銀行放貸下來之后才能拿到尾款。付過首付就能過戶。
“買”和“賣”涉及到的稅費(fèi)有以下幾種：
購置新房和二手房需要交納的稅費(fèi)是不一樣的，二手房與新房相比需要繳納更多的稅費(fèi)。
新房稅費(fèi)：
需要繳納契稅、房屋維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和所有證等費(fèi)用，契稅為主要稅費(fèi)。
新房是按照房屋總價(jià)乘以對(duì)應(yīng)的契稅比例。
二手房稅費(fèi)：
需要繳納契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、房屋評(píng)估費(fèi)、交易費(fèi)、中介費(fèi)等主要稅費(fèi)。
二手房與新房，契稅征收的標(biāo)準(zhǔn)一樣，但計(jì)稅價(jià)不一樣。
二手房是按照網(wǎng)簽價(jià)或者核定價(jià)乘以對(duì)應(yīng)的契稅比例。
注：網(wǎng)簽價(jià)與核定價(jià)哪個(gè)高選哪個(gè)
經(jīng)濟(jì)適用房滿五年才可以上市交易，買賣經(jīng)適房繳納的增值稅及附加、契稅、個(gè)稅規(guī)則與上面的商品房一樣，但是經(jīng)適房除了以上幾個(gè)稅種之外，還需要繳納綜合地價(jià)款。
綜合地價(jià)款是（網(wǎng)簽價(jià)/核定價(jià)-原購經(jīng)適房?jī)r(jià)格）×70%.
其他費(fèi)用：
印花稅:二手房成交價(jià)*0.05%(買賣雙方各繳納，目前免征收)
交易費(fèi)：6元/平方米，非住宅10元/平米（雙方繳納）
證件工本費(fèi):80元
房屋評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估額4%繳納。（買方承擔(dān)）
中介費(fèi)一般為2%。
無論是“以房換房”還是“以房養(yǎng)房”，都是目前有房一族改善性需求，在資金不是特別充足的情況下的購房之舉。
由于置換的過程中，會(huì)牽涉到購房時(shí)間、交易稅費(fèi)等多重問題，相對(duì)比較復(fù)雜。
但不論哪種情況，愿每個(gè)人都能有房可住，有家安心！
由于高漲的房?jī)r(jià)，近期很多人選擇舍棄市區(qū)的“老破小”，選擇在新區(qū)購置環(huán)境較好的新房（準(zhǔn)現(xiàn)房/新二手房）。然而，這個(gè)過程也是很糾結(jié)的，時(shí)間怎么把控？老破小是該賣還是租？有哪些注意事項(xiàng)？哪些因素是不能忽略的呢？如何實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接？？
目前市場(chǎng)上有“以房換房”和“以房養(yǎng)房”兩個(gè)概念：
以房換房：
以房換房是指雙方均有房，且在互相認(rèn)可的前提下，通過等價(jià)或者補(bǔ)差價(jià)的形式進(jìn)行房屋交換交易，從而滿足雙方各自的需求。
賣掉原來老破小的主城房子，換一套環(huán)境好，面積大的新房。
以房養(yǎng)房：
是指在不出售老房子的情況下，用自己手頭的資金購置新房，然后出租老房子，用工資+月租來養(yǎng)新房，同時(shí)持有兩套房屋。
如果是“以房養(yǎng)房”
只要自己的手頭資金相對(duì)充裕可以支付新房的首付款的話，是比較推薦的。
因?yàn)殡S著時(shí)間推移，工資會(huì)越來越高，租金也會(huì)相對(duì)增加，再加上通貨膨脹等因素的影響，還款壓力也會(huì)越來越小。
就目前市場(chǎng)情況而言，房屋是保值或漲價(jià)的，同時(shí)持有兩套房產(chǎn)也是可以的。
后期如果有資金需求的話，老房子還可以靈活處理。
如果是“以房換房”
如果是雙方互換房屋的話（目前相對(duì)來講比較少，這個(gè)多是50/60年代才有的情況），那就以雙方達(dá)成的意志進(jìn)行交換。
簽協(xié)議、過戶、交房、補(bǔ)差價(jià)等等。
如果是賣掉老破小，一定有換的必要嗎？
目前北京、深圳、鄭州等熱點(diǎn)城市時(shí)常會(huì)出現(xiàn)因手頭資金不足，需賣掉老破小換新房。
以改善需求為主的換房需求，多是兩種原因：
1、家庭成員增加，當(dāng)初買的不夠住了，需要換新的；
2、老房子環(huán)境差，沒有電梯，沒有物業(yè)，難停車等，需要換新的。
12月1日，住建部在廈門開了一場(chǎng)以老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作為主題的座談會(huì)，一共選取了15個(gè)城市作為試點(diǎn)城市，分別是廣州、韶關(guān)、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長(zhǎng)沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花、寧波。
盡管鄭州不在這15個(gè)城市之列，但目前鄭州也在進(jìn)行老破小社區(qū)的改造。
前段時(shí)間鄭州已成功改造了金水區(qū)的一個(gè)老家屬院，增加了電梯，將原來的公共衛(wèi)生間改造為一家一個(gè)衛(wèi)生間，還增加了使用面積。
老破小的整體環(huán)境等各方面均有所改善，那么，換房還有必要嗎？
如果確定要換，不能忽略以下因素：
1、把握好買和賣的時(shí)間差
一般來說，賣房子比買房子快。
賣房子的時(shí)間和自己買房的時(shí)間好同步進(jìn)行，如果隔著太長(zhǎng)的話，老房子賣不出去，新房子又繼續(xù)用錢的話，損耗會(huì)比較大。
2、選擇支付能力較好的買家。
急需用錢買房的話，需要買家全款或者高額首付支付。
不急需用錢的話，選擇支付能力較好的買家。首付越高，你買新房能撬動(dòng)的杠桿就越高，能置換的房子也會(huì)更大一些。
3、留足備用金。
以房換房涉及到買、賣兩個(gè)過程，除購房款之外，還涉及到中介費(fèi)，契稅、個(gè)稅、增值稅等其他款項(xiàng)。
4、確定自己是否有貸款記錄。
無貸款記錄，買房按首套算；有貸款記錄，即使名下無房，也是二套，首付60%。
5、購買二手房，注意房齡
目前銀行對(duì)二手房貸款的房齡要求很嚴(yán)格。
一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。
個(gè)別銀行甚至要求房齡在15年以內(nèi)的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內(nèi)，面積在60平方米以上。對(duì)于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可以適當(dāng)放寬到25年以內(nèi)。
購買二手盡量避免購買房齡在10年以上的舊房子。
因?yàn)樵俅纬鍪洲D(zhuǎn)讓，會(huì)有很多不利因素。
首先過個(gè)5-7年，房齡就接近20年了，到時(shí)想要再出售除非找到全款購買的買家，否則銀行是否愿意放貸是個(gè)問題，即使能貸款額度也會(huì)低很多，且銀行可能會(huì)要求較高的首付款，對(duì)于找到合適的買家會(huì)比較難。
其次，即使準(zhǔn)備長(zhǎng)線持有，老房子的租金通常會(huì)比新房低20%-40%，甚至更多。
6、還要注意房屋類型
目前鄭州還有很多老的家屬院、經(jīng)適房等等，涉及到部分房改房。
根據(jù)不同的房改房類型，房改房的產(chǎn)權(quán)也是不同的。
房改房的房屋來源一般都是事業(yè)單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、央產(chǎn)房等類型。
按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。屬于部分產(chǎn)權(quán)。交納一定價(jià)款后將產(chǎn)權(quán)由房管所或者原產(chǎn)權(quán)單位買為個(gè)人的完全產(chǎn)權(quán)，這類房產(chǎn)在交納土地出讓金之前是不具有土地使用權(quán)。
房改房已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以抵押、出租，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按交易評(píng)估價(jià)格的1%繳納出讓金。
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