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購房百科:限購后借名買房風險大 不可??!

來源:秦皇島房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布于 2018-06-07T09:37:51 點擊:

  為什么會出現(xiàn)借名買房?主要是由于限購、限貸、貸款利息浮動、企業(yè)購買與個人購買稅率不同等原因引起的。非出于無奈,誰想借名買房?
  借名買房當然談不上高尚,甚至完全不應該鼓勵,因為他大的美名也不過是“合理規(guī)避政策”。借名買房這部鬧劇,其實對于借名人和被借名人都有風險。
  被借名人承擔的風險:
  1、根據(jù)各地的限購政策,可能失去了購房資格,或者購房要算二套房的首付和利率。
  2、名下登記了房屋,被取消經(jīng)濟適用房資格。
  3、貸款買房情況下,如果借名人不按時償還貸款,影響自己信用記錄。
  借名人承擔的風險:
  1、別以為借名人把房產(chǎn)證拿手上就沒事了,因為被借名人是房產(chǎn)權利登記人,他可以去房管部門掛失房產(chǎn)證,隨后將房屋抵押;
  2、被借名人可以在掛失房產(chǎn)證后將房屋出賣;
  3、被借名人欠有債務,房屋被債權人訴訟后,被法院查封等司法措施;
  4、被借名人離婚,房屋算共同財產(chǎn)被分割;
  5、主演死亡,房屋算遺產(chǎn)被繼承。
  借名買房順利的情況是這樣的:
  1、在限購政策放開后,被借名人把房產(chǎn)過戶給導演或導演指定的人,如借名人的子女,這戲也就演完了,雙方皆大歡喜。
  2、如果限購政策一直沒有改變,借名人也可以等房價上漲了,要求被借名人把房子賣了,賣房所得歸借名人,這事也算完。
  然而,事情總是沒有那么順利的?,F(xiàn)在,借名買房糾紛時有發(fā)生。
  如果借名買的是普通的商品房、拆遷安置房,并且有充足的證據(jù)證明這是借名買的,法律一般是支持導演的。但有一種情況例外,法院會把房屋判給主演,那就是借名買的是政策性保障住房包括經(jīng)濟適用住房、兩限房等。這兩者判決之所以會有根本上的不同,主要取決于房屋是否有“國家福利性質(zhì)”。
  客觀地說,如果借名人自己很有錢,不能享受經(jīng)濟適用房,這個房子還要判給借名人,那是說不過去的。
  對借名人而言,就算是普通商品房、拆遷安置房,要贏得官司,這里還有兩個關鍵的詞,一是“足夠的證據(jù)”,二是“一般是支持”。
  那么,什么是足夠的證據(jù)呢?
  首先,我們應該清楚,根據(jù)《物權法》的規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿是房屋等不動產(chǎn)物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù),當事人如要在訴訟中推翻不動產(chǎn)登記簿上的記載,證明標準極高。所以:
  1、不論借誰的名義購買房屋,都應委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議,約定清楚雙方的權利義務,并保存全流程的證據(jù)原件,包括但不限于雙方居住證明、首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等。如首付款是以被借名人的名義繳納的,在向主演匯款時,一定要備注匯款用途是與“代本人支付購房款”有關。
  2、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù),如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。
  3、還有一個防止壞打算的招數(shù):為防止主演擅自處分或出售房屋,導演可采取與主演簽訂長期限(20年)租賃合同的方式占有使用房屋,利用“買賣不破租賃”規(guī)則,對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。所謂的善意買受人,是指主演將房屋出售給第三方,而第三方是不知情的。除非能證明第三方是明知該房屋有借名人的存在,是借名購買的,否則,第三方蒙受的損失,又是一筆扯不清的爛賬。
  是不是有了以上三點的防范,導演就萬無一失了呢?當然不是的,只能是:“一般會支持”。
  因為關于此問題各地裁判觀點并不統(tǒng)一,自由裁量的空間極大。當然有不少案例是將房屋判給借名人的,但也有案例將房屋判給被借名人,只不過被借名人要賠償大部分房屋金額給借名人,甚至還有以雙方只是借款關系或明知限購政策還故意對抗政策為由,將房屋判給被借名人的。
  所以,不到萬不得已,借名買房干不得!

責任編輯:秦皇島房產(chǎn)網(wǎng)小編

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