“商品房的公攤面積究竟應該多大為合理”這是一個很老套的話題，但因為初次買房者的不斷出現(xiàn)，以及房地產(chǎn)市場的不斷變化，它又似乎很“陌生”。這不，剛拿到新房鑰匙的新業(yè)主小徐便向今報大倒苦水。
無獨有偶，近期在廣州，也出現(xiàn)了一系列預售商品房在交付時公攤面積“縮水”，影響購房者利益的糾紛。由于現(xiàn)行房產(chǎn)交易以套內(nèi)面積計價，公攤面積不計算單價，因此當購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的公攤面積“縮水”時，往往難以提出有力的賠償依據(jù)。
注水叫苦？縮水叫苦？誰更苦？！
【今報調(diào)查】
住宅：公攤注水，業(yè)主叫苦
公攤概念不可小覷
小徐購買的是沈陽知名的精裝修酒店式公寓，面積為73.86平方米，但當他第一次走進“家”門時發(fā)現(xiàn)，他的家肯定不足73.86平方米，目測估量也就50平方米左右。
小徐蒙了，于是他去找開發(fā)商“理論”，但結(jié)果出乎小徐意料。
開發(fā)商告訴小徐，他所買的公寓的建筑面積是73.86平方米，而實際使用面積為49.49平方米，差額部分為公攤面積。
小徐瞬間有一種被欺騙的感覺。但他仔細回想后，確如開發(fā)商所言，在簽房屋購買合同時，開發(fā)商明確告訴過他，此公寓的公攤面積占總建筑面積的33%。而當時他因為買房心切，同時對于公攤的概念也不是很懂便敷衍了事。
因此，后的結(jié)果小徐看似很“冤”，但又無可奈何。
公攤面積市場決定
日前，記者再次致電小徐所購買公寓的開發(fā)商，一位李姓售樓小姐告訴記者，小徐所言非虛，而且在銷售過程中類似小徐這樣的顧客不少。
她說，公攤面積的大小是與開發(fā)商提供給業(yè)主的服務和配套設(shè)施成正比的，比如公寓內(nèi)有無情景酒吧、咖啡廳、影視廳，電梯間、走廊是否寬敞等，有的樓盤公攤面積甚至在50%左右。
格林豪森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁弓超也指出，目前國家在公攤面積上沒有明確的規(guī)定必須控制在哪個區(qū)間范圍內(nèi)。但按照現(xiàn)在沈陽房地產(chǎn)情況看，住宅類的商品房公攤面積大致在10%-25%左右。酒店式公寓因為大廈內(nèi)的公用面積偏多，公攤一般都在27-33%，也有在40%以上的。
不難判斷，目前的房屋公攤面積的擇定權(quán)在開發(fā)商的“手”中，但開發(fā)商的“手高手低”還得看購房者的“臉色”行事。所以，直白而言，為了讓樓盤暢銷，開發(fā)商不會盲目增大公攤面積，而公攤面積的大小終還是取決于購房者的承受能力。
公攤話題沒完沒了
搞清了公攤比例問題，我們不得不再考慮兩個由公攤衍生出來的話題：一、公攤部分歸誰所有；二、業(yè)主的采暖費按哪個面積交。
針對第一個話題，百利保房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)李果坦言，公攤面積是屬于業(yè)主共有的。通俗的講，開發(fā)商可以利用公攤面積給業(yè)主建造一些公益性的或是有償?shù)姆諈^(qū)，比如健身房、情景酒吧，但開發(fā)商無權(quán)也不能將其出租或出售。
至于業(yè)主的采暖費到底應該按實際使用面積交還是建筑面積交的問題，沈陽良策房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理王浩誠指出，按目前的國家規(guī)定業(yè)主的采暖費繳費標準以建筑面積為準。
但對此弓超提出了質(zhì)疑。他指出，目前我們現(xiàn)行的國家繳費標準是較早的規(guī)定，隨著時間的推移已經(jīng)逐漸顯露弊端。因為建筑面積中包含了公攤面積，而走廊及電梯、變電室、設(shè)備間等公共面積是沒有取暖設(shè)施的，因此業(yè)主按房屋的套內(nèi)使用面積繳費應更合理。
顯然，關(guān)于公攤的爭論一旦扯出，很難有個明確清晰的說法，因為這其中有需要妥協(xié)的、也有需要完善的。
【外埠現(xiàn)象】
門市：公攤縮水，配套不全
2004年，購房者黃某與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，購買了廣州市某商貿(mào)中心首層的一個鋪面，總面積7.34平方米，套內(nèi)面積與公攤面積各3.67平方米，該鋪面按套內(nèi)建筑面積計價，單價為每平方米111628元，總金額按409675元計算。合同還約定，該鋪面公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。
黃某付款后，廣州市國土資源和房屋管理局出具了商鋪的《房地產(chǎn)權(quán)證》，載明商鋪的建筑面積只有5.9719平方米，套內(nèi)建筑面積為3.6425平方米。黃某認為，開發(fā)商應當以房屋總價/預售合同中總建筑面積的標準，也即每平方米55814元，按照短少的公攤面積和套內(nèi)面積及合同約定，退還其購房款并支付罰金共140428.1元。
開發(fā)商則認為，其商品房預售合同第五條已經(jīng)明確約定：以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理，該商品房交付后，實測計價面積與合同約定計價面積誤差為0.0275平方米，開發(fā)商可按合同單價對其進行賠償，而對公攤面積的差異則不負責賠償。
初審及終審法院經(jīng)過審理，均以原被告雙方商品房預售合同為依據(jù)，判決開發(fā)商按照計價面積的差異，賠償黃某3070元。
記者從廣州市中級人民法院了解到，近來，這類因房屋公攤面積“縮水”而引起的預售商品房糾紛案件日益增加，而且多集中在商鋪買賣中。
【指點迷津】
商品房買賣合同示范文本亟待完善
記者在廣東省建設(shè)廳和廣東省工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的現(xiàn)行《廣東省商品房買賣合同示范文本》中看到，對于預售房，該文本明確規(guī)定了是以套內(nèi)面積計價。而對于“預售面積”與“實際面積”之間的差異，該文本也只對“計價面積”作了相關(guān)規(guī)定，對公攤面積則不作限制。
北京信杰律師事務所王仕平律師認為，推行套內(nèi)面積，是政府對購房者的一種保護。前些年按建筑面積簽合同時，開發(fā)商經(jīng)常在公攤面積上玩貓膩，偷偷加大公攤面積，嚴重損害了消費者的利益，所以開始大力推行套內(nèi)面積，讓開發(fā)商無機可乘，但是，任何一種計價方式都不可能是完美無瑕的，只要有利益，就存在漏洞。要更細致而全面地保護消費者權(quán)益，只能通過不斷增補條款、加大合同的細致度來達到。
綜合新華社、京華時報
【法律解答】
購房者為何難以獲得賠償？
由于購房合同中有“按套內(nèi)面積計價”的明確約定，且只對開發(fā)商交付“計價面積”的誤差范圍做了約束和賠償規(guī)定，購房者無法舉證開發(fā)商存在侵權(quán)或過失行為，也就難以獲得對自己有利的判決。
廣州市中級人民法院房產(chǎn)庭審判長龔德家指出，開發(fā)商所承諾的公攤面積縮水，購房者所蒙受的損失是客觀存在的。人們買房離不了購買和使用兩種目的，公攤面積少了，雖然計價面積不變，但產(chǎn)權(quán)證上的總建筑面積還是會相應減少，而當前的二手房產(chǎn)交易，又多以總建筑面積計價，因此，公攤面積的縮水會直接導致房產(chǎn)交換價值的降低。
另一方面，在受理的糾紛中，以商鋪的公攤面積縮水為多見。對商鋪而言，寬敞的公共通道、完善的公共設(shè)施是場地檔次和價值的重要指標，公攤面積的縮水實際上就是檔次、價值的縮水，既影響使用價值，也影響交換價值。
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