來源：蘇寧財富資訊(SuningWealthInsights)
房地產市場被稱為經濟周期之母，房地產購買也成為影響中國經濟景氣的關鍵變量。對于購房人來說，從房地產購買的前景，可以大體判斷開發商的市場預期、資金市場環境的變化和調控的方向，進而順勢做出合理的購房決策。
那么，哪些因素是影響2020年房地產購買的關鍵變量？購房人從中又能獲得哪些啟示，且看下文的分析。
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2020年房地產購買承壓的兩個主要因素
一是房地產開發資金來源持續回落。房地產開發是資金密集型行業，這使得房地產購買與資金來源具有較明顯的一致性。然而，從具體的波動特點看，二者增速并不完全同步：
首先，房地產購買滯后于資金來源的增速大約3-9個月，這符合房地產企業先籌資后購買的規律；
其次，資金來源的波動受外部資金市場環境等房企不可控因素的影響更大，因而其波動幅度也更加激烈，相反房地產開發購買主要是房企基于自身庫存進行動態調整，增速也更加平滑。
在此，假設二者的滯后期為6個月。近兩年的數據顯示：2016年12月末15.2%左右的資金來源增速，對應了2017年上半年8.5%的購買增速，而2017年上半年11.2%左右的資金來源增速對應了7%的購買增速。由此推論，2017年下半年房地產開發資金來源增速在7.4%-9.7%區間內波動（見下圖），相應地，2020年上半年購買增速可能在3%-6%區間內。資金來源的持續回落，必然會造成購買的持續下滑。
二是房地產銷售連續下滑。從需求端看，在嚴調控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下，2017年房地產銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現有庫存為主，并不急于開工建設。由此，2017年12月新開工面積累計增幅也下降至7%。隨著房地產銷售的持續下滑，盡管房企會有一定的補庫存購買，但整體開工增長前景并不樂觀。相應地，房地產開發購買仍將持續下行。
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支撐房地產購買不失速的兩個次要因素
除了上述兩個主要因素的負面影響外，下述兩個次要因素則將有利于房地產購買保持韌性。
一是土地購置面積持續高位增長。土地和資金，同為房地產開發不可或缺的兩大要素。盡管開發商囤地的現象較為普遍，但歷史數據卻表明，土地購置面積與房地產購買仍存在較大的一致性。然而，2017年以來，二者走勢分化趨勢明顯：土地購置面積增速持續上升，但購買增速不斷下降（見下圖）。這一背離或許與新形勢下的土地供應政策變化有關。
在本輪房地產調控周期前，各地方政府的土地供應主要受房價影響，房價上升較快的時候，為了控制房價，增加房地產市場供給，政府出售土地的意愿趨于增加，而房價增速下降時，為了控制房價過快下滑，政府傾向于減少土地供給。2017年以來，房地產調控思路發生了明顯的變化，土地供應的主要參考指標不是房價，而是住房庫存消化周期。
地方政府的決策依據是：
2017年4月住建部80號文要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的城市應停止供地，36-18個月的城市要減少供地，12-6個月的城市要增加供地，6個月以下的城市不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
有必要指出的是，從更長的歷史周期看，房企購置的土地遲早要進入開發周期，只不過開發的周期可能要進一步延長。因此，2017年土地購置面積的高增，將成為穩定未來兩三年房地產購買的有利因素。
二是三四線城市棚戶區改造新增購買仍然較大。三四線城市棚戶區改造貨幣化安置是去庫存的重要工具，也是房地產購買平穩增長的重要因素。2017年5月，國家明確2020-2021年再改造各類棚戶區1500萬套，年均500萬套與2017年600萬套的差距并不大，無論是貨幣化安置還是原地改造，都將有利于房地產購買的增長。
從棚改的資金來源看，此輪棚改央行專設的國家開發銀行抵押補充貸款（PSL）將保持在穩定水平，截至2017年12月末PSL余額累計已達到2.69萬億元。
綜合兩方面因素看，當前影響房地產購買的主導因素（資金來源和需求端）都是向下的，特別是2020年房地產開發資金來源在各個渠道都將繼續受到明顯抑制，這將是房地產購買承壓的關鍵因素。
與此同時，盡管階段性去庫存已接近完成，但房地產調控方向并沒有逆轉，特別是按揭貸款門檻和利率持續上升，對于需求端的預期影響較大。當然，房地產購買也有房企購置面積高增、棚戶區改造持續等穩定、有利的條件。由此，2020年房地產購買下行趨勢還將延續，全年購買增速將在3%-5%左右。
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買房人不妨把握好結構性購房機會
對于普通購房人來說，房地產購買對于房價并沒有必然和直接的影響，它是房地產開發商的市場預期和資金供應共同作用的結果。房地產購買的下行，暗示著2020年房地產市場還將延續當前的調控方向，加上按揭貸款利率持續攀升，房價整體牛市的可能性不大，但結構性購房機會仍然存在。具體來說，可根據以下幾方面條件相機抉擇：
其一，一線城市可買入高品質樓盤。受限價政策影響，一線城市價格管控異常嚴格，部分區域、板塊甚至出現一二手價格倒掛現象。短期內，一線城市調控難言放松，中高端市場更是價格管控的重點。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場長期看好，利空已經出盡，價格觸底現象隱現，中高端優質樓盤值得介入。
其二，人口凈流入、前期價格漲幅相對較低的強二線城市，房價明顯下跌的概率不高。前期漲幅過快、交易低迷的強二線城市購房者可觀望一段時間，相反，前期漲幅相對偏低、與一線城市房價差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑，房價上漲潛力仍然存在。
其三，核心城市對三四線城市溢出效應仍值得期待。特別是一線和強二線核心城市、高鐵一小時經濟圈三四線城市、衛星城，房地產市場將可能繼續分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房價穩中有升的趨勢可期。
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責任編輯：秦皇島房產網小編
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