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存量房市場(chǎng)投資怎么賺錢？這些是房企和開(kāi)發(fā)商
存量房市場(chǎng)投資怎么賺錢？這些受益者就是房企和開(kāi)發(fā)商
什么是存量房市場(chǎng)？存量房指存量人口+單位面積土地面積+土地退出時(shí)間。誰(shuí)是存量房市場(chǎng)的受益者？未來(lái)幾年就會(huì)面臨拆遷的客戶，因?yàn)椴疬w房一般是采用先拆后建的方式，所以其對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的利好趨勢(shì)基本確定，這些受益者就是房企和開(kāi)發(fā)商。存量房市場(chǎng)投資怎么賺錢？從廣義上說(shuō)，存量房其實(shí)不是大問(wèn)題，因?yàn)榘凑沾媪糠渴袌?chǎng)的特點(diǎn)，兩手準(zhǔn)備，兩手都要硬，硬著不拆的同時(shí)還是可以做出相應(yīng)的操作的。
以北京市場(chǎng)為例，目前已經(jīng)出現(xiàn)的由專業(yè)開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)中介牽頭的“首拆專項(xiàng)整治”，使得地區(qū)之間的存量房市場(chǎng)出現(xiàn)共振，各大開(kāi)發(fā)商都在積極拆遷。在主動(dòng)拆遷，拆不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值、提高市場(chǎng)活躍度的同時(shí)，存量房?jī)r(jià)格也在不斷下跌，所以對(duì)于客戶的利好是能夠賺錢的。這里牽涉到一個(gè)觀念問(wèn)題，應(yīng)該是回款周期的問(wèn)題，從全球同類市場(chǎng)來(lái)看，按照年貸款期限設(shè)定回款周期，30年算是比較寬松的，應(yīng)該在10-15年回款周期之間。
那么，每一年還能回款1000萬(wàn)的房子是屬于毛利高的房產(chǎn)，當(dāng)然有但不主要在這個(gè)比例范圍內(nèi)。從兩年到五年看是2500-3500萬(wàn)，具體的比例要根據(jù)樓盤來(lái)定。從中短期來(lái)看，就是1-2年內(nèi)回款1000萬(wàn)。但是有的房產(chǎn)會(huì)掛出一句話：假如你是城市規(guī)劃的房東，就需要理解這句話，不要認(rèn)為我說(shuō)的是套話。也就是說(shuō)地產(chǎn)商不是創(chuàng)造的需求，而是挖空心思把房子提供給你，為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)楝F(xiàn)在沒(méi)有房子是供給創(chuàng)造的。
說(shuō)白了，房子大家都可以買得起，為什么就你買不起呢？（北京住建委一直嚷嚷著要加快城市更新和拆遷，也正是因?yàn)橹行某菂^(qū)太密集了）創(chuàng)造需求不一定是提高利潤(rùn)，而是通過(guò)土地增值、基礎(chǔ)建設(shè)來(lái)創(chuàng)造房?jī)r(jià)。也就是說(shuō)，地產(chǎn)商應(yīng)該重視投資回報(bào)的問(wèn)題，而不是琢磨如何把房子賣出去。而且就房地產(chǎn)而言，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)，每年增值上千萬(wàn)很正常。
目前，很多城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，“去庫(kù)存化”就是當(dāng)下的主要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，很多城市都在進(jìn)行土地升值、基礎(chǔ)建設(shè)投資，去庫(kù)存的完成，“存量房”市場(chǎng)也會(huì)帶來(lái)升值。存量房市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)在哪里？根據(jù)目前和其他市場(chǎng)的情況來(lái)看，經(jīng)歷過(guò)2016年房地產(chǎn)的一波周期，存量房市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等等都會(huì)面臨調(diào)整和轉(zhuǎn)型。在調(diào)整期之內(nèi)，以及房產(chǎn)調(diào)控標(biāo)志性三連擊之后，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大的下跌。
但問(wèn)題是目前調(diào)控只是初步打壓房?jī)r(jià)而不是直接做空，但沒(méi)有哪家機(jī)構(gòu)或者個(gè)人說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌。這些都需要反復(fù)關(guān)注。可以說(shuō)，這個(gè)調(diào)整既是機(jī)遇，也是風(fēng)險(xiǎn)。下一步房?jī)r(jià)是不是下跌，要看大基調(diào)走向怎么樣了。經(jīng)過(guò)一兩年的調(diào)整，房?jī)r(jià)看著會(huì)下跌，但是會(huì)在區(qū)間震蕩上升。任何一輪。
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